嘉实全球房地产证券投资基金 2025 年第 2 季度报告 2025 年 6 月 30 日 基金管理人：嘉实基金管理有限公司 基金托管人：中国农业银行股份有限公司 报告送出日期：2025 年 7 月 21 日 §1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2025 年 07 月 17 日复核了本 报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 本报告中财务资料未经审计。 本报告期自 2025 年 04 月 01 日起至 2025 年 06 月 30 日止。 §2 基金产品概况 基金简称 嘉实全球房地产(QDII) 基金主代码 070031 基金运作方式 契约型开放式 基金合同生效日 2012 年 7 月 24 日 报告期末基金份额总额 40,671,741.81 份 投资目标 本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资 产流动性的基础上，力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投 资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益和资本增值收益。 投资策略 本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的 主动投资策略，在严格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长 期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前景的预测，可选择相应 的对冲工具进行外汇对冲。本基金主要根据市值规模，流动性，国 家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治理标准，盈利模式等 指标建立房地产证券备选库。 具体投资策略包括：房地产证券备选库的建立、资产配置策略、 证券投资策略、组合构建策略、现金管理策略、衍生品投资策略、 市场风险管理策略。 业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index （经汇率调整后的） 风险收益特征 本基金为股票型基金，主要投资于以 REITs 为代表的全球房地产证 券，为证券投资基金中较高风险、较高预期收益的基金品种。 基金管理人 嘉实基金管理有限公司 基金托管人 中国农业银行股份有限公司 英文名称：JP Morgan Chase Bank, National Association 境外资产托管人 中文名称：摩根大通银行 §3 主要财务指标和基金净值表现 3.1 主要财务指标 单位：人民币元 主要财务指标 报告期（2025 年 4 月 1 日 - 2025 年 6 月 30 日） 1.本期已实现收益 69,902.63 2.本期利润 -1,418,505.67 3.加权平均基金份额本期利润 -0.0338 4.期末基金资产净值 44,552,914.52 5.期末基金份额净值 1.095 注：（1）本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用和信用减值损失后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。（2）上述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要低于所列数字。 3.2 基金净值表现 3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 业绩比较基 净值增长率 净值增长率 业绩比较基 阶段 准收益率标 ①－③ ②－④ ① 标准差② 准收益率③ 准差④ 过去三个月 -2.55% 1.54% 2.51% 1.41% -5.06% 0.13% 过去六个月 -3.17% 1.28% 4.13% 1.15% -7.30% 0.13% 过去一年 4.34% 1.13% 11.22% 1.02% -6.88% 0.11% 过去三年 7.81% 1.08% 21.01% 1.09% -13.20% -0.01% 过去五年 17.62% 1.06% 41.05% 1.08% -23.43% -0.02% 自基金合同 61.16% 1.04% 128.50% 1.08% -67.34% -0.04% 生效起至今 3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益 率变动的比较 注：按基金合同和招募说明书的约定，本基金自基金合同生效日起 6 个月为建仓期，建仓期结束时本基金的各项资产配置比例符合基金合同约定。 §4 管理人报告 4.1 基金经理（或基金经理小组）简介 任本基金的基金经理期 证券从业 姓名 职务 限 年限 说明 任职日期 离任日期 本基金、嘉实 原油 (QDII-LOF)、 嘉实恒生港股 曾任上海申银证券机构销售部及国际部 通新经济指数 交易员、LG securities (HK) Co., Ltd （LOF）、嘉实 研究员、上海沪光国际资产管理（香港） 中证海外中国 2022 年 11 月 有限公司基金经理助理、德意志资产管 蒋一茜 互联网 30ETF 4 日 - 27 年 理（香港）有限公司基金经理。2009 年 （QDII）、嘉实 9 月加入嘉实国际资产管理有限公司。 纳斯达克 硕士研究生，具有基金从业资格。中国 100ETF 发起 香港籍。 联接（QDII）、 嘉实纳斯达克 100ET（F QDII） 基金经理 本基金、嘉实 2023 年 9 月 曾任职于摩根大通、苏格兰皇家银行、 张琴 原油 28 日 - 17 年 东方汇理证券（亚洲）股票研究部，覆 (QDII-LOF)、 盖科技、电信、中小盘等行业。2014 年 嘉实全球产业 6 月至 2022 年 7 月任瑞士百达资产管理 精选混合发起 公司绝对收益部资深投资经理。2022 年 式（QDII）基 8 月加入嘉实基金管理有限公司多策略 金经理 解决方案战队。硕士研究生，具有基金 从业资格。中国香港籍。 注：（1）首任基金经理的“任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的“任职日期”指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。 （2）证券从业的含义遵从行业协会相关规定。 4.2 报告期内本基金运作遵规守信情况说明 报告期内，本基金管理人严格遵循了《证券法》、《证券投资基金法》及其各项配套法规、《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本基金运作管理符合有关法律法规和基金合同的规定和约定，无损害基金份额持有人利益的行为。4.3 公平交易专项说明 4.3.1 公平交易制度的执行情况 报告期内，基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，各投资组合按投资管理制度和流程独立决策，并在获得投资信息、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会；通过完善交易范围内各类交易的公平交易执行细则、严格的流程控制、持续的技术改进，确保公平交易原则的实现；通过 IT 系统和人工监控等方式进行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。 4.3.2 异常交易行为的专项说明 报告期内，公司旗下所有投资组合参与交易所公开竞价交易中，同日反向交易成交较少的单 边交易量超过该证券当日成交量的 5%的，合计 4 次，其中 2 次为指数量化投资组合因投资策略需 要和其他组合发生的反向交易，另 2 次为不同基金经理管理的组合间因投资策略不同而发生的反向交易，未发现不公平交易和利益输送行为。 4.4 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明 本基金按区域继续超配北美，新增对香港的超配，并继续低配其他区域。鉴于美国 GDP 放缓，本基金在投资组合周期性方面维持低配。按行业继续超配养老公寓，低配酒店、办公楼和数据中心，并降低了对住宅的配置。美国商业房地产的前景保持稳定，通货膨胀已回到美联储处于观望状态的水平。各个 REITs 子版块的基本面正在缓慢改善，交易进一步活跃。未来两年新增供应将 持续减少，银行贷款正在放松，首次公开募股（IPO）家数预计 2025 年将比 2024 年有所上升。 在香港，日益增长的 IPO 管道推动了办公需求的回升。尽管我们尚未看到入住率和租金数据 的强劲上升，但我们已看到办公市场趋于稳定的迹象。由于内地游客的消费模式变化以及游客抵达人数的减少（与疫情前相比），零售市场仍然疲软。然而在弱美元周期，香港可能会迎来更多游客，这将进一步支持旅游和零售支出。较低的 HIBOR 也提供了支持。 全球 REITs 作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs 稳健的 资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022 年之后 REITs 的表现通常与 10 年美债收益率走势成反比。目前特朗普政府各项政策推动美国通胀韧性，延缓美联储降息步伐。不过市场可能低估了美国明年长端降息的潜在幅度，REITs 作为利率敏感型资产仍有交易窗口期。 截至本报告期末本基金份额净值为 1.095 元；本报告期基金份额净值增长率为-2.55%，业绩 比较基准收益率为 2.51%。 4.5 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明 报告期内，本基金存在连续 20 个工作日基金资产净值低于五千万元的情形，时间范围为 2025 年 4 月 3 日至 2025 年 6 月 30 日；未出现连续 20 个工作日基金份额持有人数量不满两百人的情形。 §5 投资组合报告 5.1 报告期末基金资产组合情况 序号 项目 金额（人民币元） 占基金总资产的比例（%） 1 权益投资 36,060,820.34 76.68 其中：普通股 1,406,600.80 2.99 优先股 - - 存托凭证 - - 房地产信托凭证 34,654,219.54 73.69 2 基金投资 3,391,469.51 7.21 3 固定收益投资 715,114.07 1.52 其中：债券 715,114.07 1.52 资产支持证券 - - 4 金融衍生品投资 - - 其中：远期 - - 期货 - - 期权 - - 权证 - - 5 买入返售金融资产 - - 其中：买断式回购的买入返售金融资 - - 产 6 货币市场工具 - - 7 银行存款和结算备付金合计 5,852,737.06 12.45 8 其他资产 1,005,318.79 2.14 9 合计 47,025,459.77 100.00 5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布 国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（%） 美国 30,057,252.86 67.46 中国香港 6,003,567.48 13.48 合计 36,060,820.34 80.94 5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合 行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值 比例(%) 房地产 1,406,600.80 3.16 房地产信托住宅类 2,613,740.09 5.87 房地产信托特殊类 5,133,551.61 11.52 房地产信托工业类 4,694,658.41 10.54 房地产信托零售类 7,823,582.64 17.56 房地产信托多元化类 690,089.83 1.55 房地产信托医疗保健类 7,479,632.01 16.79 房地产信托通讯塔类 6,218,964.95 13.96 合计 36,060,820.34 80.94 注：以上分类采用彭博提供的国际通用行业分类标准。 5.4 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的权益投资明细 5.4.1 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证 投资明细 所在 所属 序 公司名称(英 公司名称(中 证券 证券 国家 数量 公允价值（人 占基金资产 号 文) 文) 代码 市场 （地 (股) 民币元） 净值比例(%) 区） Welltower 纽 约 1 Welltower 股份有限公 WELL 证 券 美国 3,983 4,383,257.96 9.84 Inc 司 UN 交 易 所 纽 约 2 American 美国发射塔 AMT 证 券 美国 2,519 3,985,546.11 8.95 Tower Corp 公司 UN 交 易 所 3 Link REIT 领展房地产 823 香 港 中国 101,900 3,893,670.84 8.74 投资信托基 HK 证 券 香港 金 交 易 所 EastGroup 纽 约 4 Properties EastGroup EGP 证 券 美国 2,023 2,420,206.40 5.43 Inc 房地产公司 UN 交 易 所 纽 约 5 Crown 冠城股份有 CCI 证 券 美国 3,037 2,233,418.84 5.01 Castle Inc 限公司 UN 交 易 所 纽 约 6 EPR EPR EPR 证 券 美国 5,195 2,166,626.89 4.86 Properties Properties UN 交 易 所 纽 约 7 Prologis 安博 PLD 证 券 美国 2,441 1,836,881.87 4.12 Inc UN 交 易 所 纽 约 8 Agree 艾格里不动 ADC 证 券 美国 3,147 1,645,904.02 3.69 Realty Corp 产公司 UN 交 易 所 VICI VICI 纽 约 9 Properties Properties VICI 证 券 美国 7,050 1,645,261.04 3.69 Inc 股份有限公 UN 交 易 司 所 Sun Sun 纽 约 10 Communities Communities SUI 证 券 美国 1,779 1,610,869.05 3.62 Inc 公司 UN 交 易 所 注：本表所使用的证券代码为彭博代码。 5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合 债券信用等级 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（%） AAA - - AA+ 715,114.07 1.61 AA - - AA- - - A+ - - A - - A- - - BBB+ - - BBB - - BBB- - - BB+ - - BB - - BB- - - B+ - - B - - B- - - CCC+ - - CCC - - CCC- - - 注：本基金持有的债券主要采用国际权威评级机构（标普、惠誉、穆迪等）提供的债券信用评级信息，上述机构未提供评级信息的债券采用内部评级。 5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细 序号 债券代码 债券名称 数量 公允价值（人民币 占基金资产净值比例（%） 元） 1 US912797LW51 B 07/10/25 715,860 715,114.07 1.61 注：（1）报告期末，本基金仅持有上述 1 只债券；（2）本表所使用的证券代码为彭博代码或当地市场代码；（3）数量列示债券面值，以外币计价的债券面值按照期末中国人民银行公布的人民币兑外币汇率中间价折算为人民币。 5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资 明细 无。 5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明 细 无。 5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 序号 基金名称 基金类型 运作方式 管理人 公允价值（人 占基金资产 民币元） 净值比例（%） iShares 交易型开 BlackRock 1 Global REIT ETF 放式 Fund 2,015,718.59 4.52 ETF Advisors iShares 交易型开 BlackRock 2 Residential ETF 放式 Fund 1,375,750.92 3.09 and Advisors Multisector Real Estate ETF 注：报告期末，本基金仅持有上述 2 只基金。 5.10 投资组合报告附注 5.10.1 本基金投资的前十名证券的发行主体本期是否出现被监管部门立案调查，或 在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形 基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。 5.10.2 基金投资的前十名股票是否超出基金合同规定的备选股票库 本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定的备选股票库之外的股票。 5.10.3 其他资产构成 序号 名称 金额（人民币元） 1 存出保证金 110.60 2 应收证券清算款 - 3 应收股利 262,440.18 4 应收利息 - 5 应收申购款 25,795.57 6 其他应收款 716,972.44 7 其他 - 8 合计 1,005,318.79 5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 无。 5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 无。 5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分 无。 §6 开放式基金份额变动 单位：份 报告期期初基金份额总额 44,451,120.24 报告期期间基金总申购份额 698,573.41 减：报告期期间基金总赎回份额 4,477,951.84 报告期期间基金拆分变动份额（份额减 - 少以“-”填列） 报告期期末基金份额总额 40,671,741.81 注：报告期期间基金总申购份额含红利再投、转换入份额，总赎回份额含转换出份额。 §7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细 无。 §8 备查文件目录 8.1 备查文件目录 (1)中国证监会核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的文件； (2)《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》； (3)《嘉实全球房地产证券投资基金托管协议》； (4)《嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书》； (5)基金管理人业务资格批件、营业执照； 6)报告期内嘉实全球房地产证券投资基金公告的各项原稿。 8.2 存放地点 北京市朝阳区建国门外大街 21 号北京国际俱乐部 C 座写字楼 12A 层嘉实基金管理有限公司 8.3 查阅方式 （1）书面查询：查阅时间为每工作日 8:30-11:30,13:00-17:30。投资者可免费查阅，也可按工本费购买复印件。 （2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn 投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话 400-600-8800，或发 E-mail:service@jsfund.cn。 嘉实基金管理有限公司 2025 年 7 月 21 日