嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说 明书 (2020年1月23日更新) 基金管理人：嘉实基金管理有限公司 基金托管人：中国农业银行股份有限公司 重要提示 （一）嘉实全球房地产证券投资基金（以下简称“本基金”）根据中国证监会 2012 年 3 月 9 日《关于核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的批复》（证监许可[2012]320 号文） 和 2012 年 6 月 29 日《关于嘉实全球房地产证券投资基金募集时间安排的确认函》（基金部 函[2012]500 号）的核准进行募集。本基金基金合同于 2012 年 7 月 24 日起生效，自该日起 基金管理人正式开始管理本基金。 （二）本招募说明书是对原《嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书》的更新，原招 募说明书与本招募说明书不一致的，以本招募说明书为准。基金管理人保证招募说明书的 内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会核准，但中国证监会对本基金募集的 核准，并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金 没有风险。 （三）基金的过往业绩并不预示其未来表现。 （四）本基金主要投资于以房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts， 以下 简称 REITs）为代表的全球房地产证券产品，基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生 波动。在投资本基金前，投资者应全面了解本基金的风险收益特征和产品特性，充分考虑 自身的风险承受能力，理性判断市场，对认购（或申购）基金的意愿、时机、数量等投资行 为作出独立决策，获得基金投资收益，并承担基金投资中出现的各类风险：一是本基金特 有风险，包括投资标的风险、主动管理风险、外汇额度限制引致的特殊风险等；二是境外 投资风险，包括汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等；三是开放式基 金风险，包括利率风险、流动性风险、证券借贷/正回购/逆回购风险、衍生品投资风险、 管理风险、证券经纪商风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风 险、通讯风险、巨额赎回风险、不可抗力风险等。本基金主要投资于 REITs，并不代表本  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 基金可以保本或保证收益，基金投资仍有可能出现亏损。基金管理人提醒投资者基金投资 的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投 资风险，由投资者自行负责。 （五）基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但 不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。 （六）投资有风险，基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人所管理的其它基 金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。投资者在认购（或申购）本基金时应认真阅读 本招募说明书。 根据《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》的规定，本次更新招募说明书更新与 修订基金合同、托管协议相关的内容，包括“重要提示”、“释义”、“基金份额的申购 与赎回”、“基金的收益与分配”、“基金的会计与审计”、“基金的信息披露”、“基 金合同的内容摘要”、“基金托管协议的内容摘要”等章节，并对基金管理人、基金托管 人等信息一并更新。 2  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 目录 一、绪言........................................................................................................................................... 4 二、释义........................................................................................................................................... 5 三、风险揭示................................................................................................................................... 9 四、基金的投资............................................................................................................................. 16 五、基金的业绩............................................................................................................................. 30 六、基金管理人............................................................................................................................. 32 七、基金的募集............................................................................................................................. 42 八、基金合同的生效..................................................................................................................... 45 九、基金份额的申购和赎回 ......................................................................................................... 46 十、基金的费用与税收................................................................................................................. 57 十一、基金的财产......................................................................................................................... 60 十二、基金资产的估值................................................................................................................. 61 十三、基金的收益与分配............................................................................................................. 66 十四、基金的会计与审计............................................................................................................. 67 十五、基金的信息披露................................................................................................................. 68 十六、基金合同的变更、终止和基金财产的清算 ..................................................................... 73 十七、基金托管人......................................................................................................................... 75 十八、境外托管人......................................................................................................................... 78 十九、相关服务机构..................................................................................................................... 80 二十、基金合同的内容摘要 ....................................................................................................... 107 二十一、基金托管协议的内容摘要 ........................................................................................... 128 二十二、对基金份额持有人服务 ............................................................................................... 138 二十三、其它应披露事项........................................................................................................... 140 二十四、招募说明书存放及查阅方式 ....................................................................................... 142 二十五、备查文件....................................................................................................................... 143 3  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 一、绪言 本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称《基金法》）、《公 开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称《运作办法》）、《证券投资基金销售管理 办法》（以下简称《销售办法》）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简 称《信息披露办法》）、《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》(以下简称 “《流动性风险管理规定》”)、《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》（以 下简称：《试行办法》）、《关于实施<合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法> 有关问题的通知》（以下简称《通知》以及《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》编写。 基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对 其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请 募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息， 或对本招募说明书作任何解释或者说明。 本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会核准。基金合同是约定基 金当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基 金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的 承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资 人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。 招募说明书关于基金产品资料概要的编制、披露及更新等内容，将不晚于 2020 年 9 月 1 日起执行。 4  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 二、释义 在本招募说明书中除非文义另有所指，下列词语具有以下含义： 基金或本基金： 指嘉实全球房地产证券投资基金； 基金合同或本基金合同： 指《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》及对本基金合 同的任何有效修订和补充； 招募说明书： 指《嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书》及其定期更 新； 托管协议： 指《嘉实全球房地产证券投资基金托管协议》及其任何有效 修订和补充； 发售公告： 指《嘉实全球房地产证券投资基金份额发售公告》； 基金产品资料概要： 指《嘉实全球房地产证券投资基金基金产品资料概要》及其 更新（本基金合同关于基金产品资料概要的编制、披露及更 新等内容，将不晚于 2020 年 9 月 1 日起执行）； 中国： 指中华人民共和国（仅为本基金合同目的，不包括中国香港 特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区）； 中国证监会： 指中国证券监督管理委员会； 中国银监会： 指中国银行业监督管理委员会； 外管局： 指国家外汇管理局及其派出机构； 《证券法》： 指《中华人民共和国证券法》； 《合同法》： 指《中华人民共和国合同法》； 《基金法》： 指《中华人民共和国证券投资基金法》； 《信息披露管理办法》： 指《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》； 《流动性风险管理规定》： 指中国证监会 2017 年 8 月 31 日颁布、同年 10 月 1 日实施 的《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及 颁布机关对其不时做出的修订； 元： 如无特指，指人民币； 基金合同当事人： 指受本《基金合同》约束，根据本《基金合同》享受权利并 承担义务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金 份额持有人； 基金管理人： 指嘉实基金管理有限公司； 基金托管人： 指中国农业银行股份有限公司； 境外资产托管人： 指符合法律法规规定的条件，根据基金托管人与其签订的合 5  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 同，为本基金提供境外资产托管服务的境外金融机构； 境外投资顾问： 指符合法律法规规定的条件，根据基金管理人与其签订的合 同，为本基金境外证券投资提供证券买卖建议或投资组合管 理等服务的境外金融机构。基金管理人有权根据基金运作情 况选择、更换或撤销境外投资顾问； 注册登记业务： 指本基金登记、存管、清算和交收业务，具体内容包括投资 者基金账户管理、基金份额注册登记、清算及基金交易确认、 发放红利、建立并保管基金份额持有人名册等； 注册登记机构： 指办理本基金注册登记业务的机构。本基金的注册登记机构 为嘉实基金管理有限公司； 投资者： 指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和法律法 规或中国证监会允许购买开放式证券投资基金的其他投资者 的总称 个人投资者： 指依据中华人民共和国有关法律法规可以投资于证券投资基 金的自然人； 机构投资者： 指在中国境内合法注册登记或经有权政府部门批准设立和有 效存续并依法可以投资于证券投资基金的企业法人、事业法 人、社会团体或其他组织； 合格的境外投资者 指符合《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》及其 他相关法律法规的可投资于中国境内证券的中国境外的机构 投资者； 基金份额持有人： 指依招募说明书和基金合同合法取得本基金基金份额的投资 者； 基金募集期： 指基金合同和招募说明书中载明，并经中国证监会核准的基 金份额募集期限，自基金份额发售之日起最长不超过三个月； 基金合同生效日： 基金募集达到法律规定及基金合同约定的条件，基金管理人 聘请法定机构验资并办理完毕基金合同备案手续，获得中国 证监会书面确认之日； 存续期： 指本基金合同生效至终止之间的不定期期限； 日/天： 指公历日； 月： 指公历月； 工作日： 指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日； 开放日： 指基金管理人指为投资者办理基金申购、赎回等业务的工作 6  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 日； 认购： 指在基金募集期内，投资者按照本基金合同的规定申请购买 本基金基金份额的行为； 申购： 指在本基金合同生效后的存续期间，投资者申请购买本基金 基金份额的行为； 赎回： 指在本基金合同生效后的存续期间，基金份额持有人按基金 合同规定的条件要求基金管理人购回本基金基金份额的行 为； 基金转换： 指基金份额持有人按基金管理人规定的条件，申请将其持有 的基金管理人管理的某一基金的基金份额转换为基金管理人 管理的、且在同一基金注册登记机构办理注册登记的其他基 金的基金份额的行为； 转托管： 基金份额持有人将其基金账户内的某一基金的基金份额从一 个销售机构托管到另一销售机构的行为； 投资指令： 指基金管理人或其委托的第三方机构在运用基金财产进行投 资时，向基金托管人发出的资金划拨及实物券调拨等指令； 代销机构： 指符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件，取得基 金代销业务资格，并接受基金管理人委托代为办理本基金认 购、申购、赎回和其他基金业务的机构； 销售机构： 指基金管理人及本基金代销机构； 基金销售网点： 指基金管理人的直销中心及基金代销机构的代销网点； 指定媒介： 指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊及指定 互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国 证监会基金电子披露网站）等媒介； 基金账户： 指注册登记机构为投资者开立的记录其持有的由该注册登记 机构办理注册登记的基金份额余额及其变动情况的账户； 交易账户： 指销售机构为投资者开立的记录投资者通过该销售机构办理 认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额 的变动及结余情况的账户； T 日： 指销售机构受理投资者申购、赎回或其他业务申请的开放日； T+n 日： 指自 T 日起第 n 个工作日（不包括 T 日）； 基金利润： 指基金利息收入、投资收益、公允价值变动收益和其他收入 扣除相关费用后的余额；基金已实现收益指基金利润减去公 7  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 允价值变动收益后的余额； 基金资产总值： 指基金拥有的各类证券、银行存款本息、应收申购款以及其 他资产等形式存在的基金财产的价值总和； 基金资产净值： 指基金资产总值减去基金负债后的价值； 基金份额净值 指以计算日基金资产净值除以计算日基金份额总额后得出的 基金份额财产净值； 基金资产估值： 指计算评估基金财产和负债的价值，以确定基金资产净值和 基金份额净值的过程； 法律法规： 指中华人民共和国现行有效的法律、行政法规、司法解释、 地方法规、地方规章、部门规章及其他规范性文件以及对于 该等法律法规的不时修改和补充； 房地产投资信托 房地产投资信托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数 投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融创新。房 地产投资信托集房地产属性和证券属性于一体，兼具地产和 金融的特质，在风险/收益组合上一般介于股票（高风险/高收 益)和债券（低风险/低收益)之间； 与中国证监会签订了双边 截至 2014 年 9 月 30 日共有 56 个国家和地区，包括美国、 监管合作谅解备忘录的国 中国香港、新加坡、澳大利亚、英国、日本、马来西亚、巴 家和地区 西、法国、德国、意大利、埃及、韩国、罗马尼亚、南非共 和国、荷兰、比利时、加拿大、瑞士联邦、印度尼西亚、新 西兰、葡萄牙、尼日利亚、越南、阿根廷、约旦、挪威、土 耳其、印度、阿联酋、泰国、列支敦士、蒙古、俄罗斯、迪 拜、爱尔兰、奥地利、西班牙、中国台湾、马耳他、科威特、 巴基斯坦、以色列、卡塔尔、老挝、瑞典、卢森堡、塞浦路 斯、乌克兰、立陶宛、白俄罗斯、文莱、耿西、泽西岛、马 恩岛 不可抗力： 指任何不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但 不限于《基金法》及其他有关法律法规及重大政策调整、台 风、洪水、地震、流行病及其他自然灾害，战争、骚乱、火 灾、政府征用、戒严、没收、恐怖主义行为、突发停电或其 他突发事件、证券交易场所非正常暂停或停止交易等事件。 8  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 三、风险揭示 本基金为股票型基金，主要投资于全球房地产相关的证券市场，不会直接购买不动产。 基金净值会因为全球房地产市场、证券市场及汇率波动等因素产生波动。基金投资中出现 的风险分为如下三类：一是本基金特有风险，包括投资标的风险、主动管理风险、外汇额 度限制引致的特殊风险等；二是境外投资风险，包括汇率及外汇管制风险、政治风险、税 务风险、法律风险等；三是开放式基金风险，包括利率风险、流动性风险、证券借贷/正回 购/逆回购风险、衍生品投资风险、管理风险、证券经纪商风险、操作风险、会计核算风险、 交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、巨额赎回风险、不可抗力风险等。 （一）本基金特有风险 1、投资标的风险 本基金主要投资于房地产投资信托收益凭证（以下简称“REITs”）、房地产投资信托 凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票（“以 下简称“REOCs”）等全球房地产证券，为投资者提供兼具较高红利和资本增值潜力的全收 益型投资工具。 本基金的投资标的既存在共性风险也存在特性风险： （1）投资标的的共性风险 A．房地产一级市场周期性波动风险 房地产市场具有周期性特征，与全球和区域宏观经济的周期波动相关性较强，房地产 一级市场价格的周期性波动将对本基金投资标的的价格波动产生影响，是本基金面临的主 要风险之一； B.房地产租金收入波动风险 对于 REITs 和 REOCs 而言，租金收入均是公司主营业务收入的重要部分，而房地产租金 水平和出租率容易受到经济周期和供需关系的影响而产生波动，影响 REITs 和 REOCs 的当期 现金流与估值，从而影响本基金的当期收益。 C．持仓过度集中的风险 REITs/REOCs 的投资范围包含各类业态，如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公 楼、酒店、仓储、及医疗保健等，本基金会通过分散投资于不同业态、不同地区、不同行 业租户的 REITs/REOCs，以降低单一业态、地区、租户对基金的影响，但不表示业态、地 区以及租户的集中度风险被完全分散。 D.房地产管理风险 房地产管理是 REITs/REOCs 的重要组成部分，房地产的管理水平会在一定程度上影响 房地产的市场价值、租金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs/REOCs 可能会因为基 础房地产管理的不完善而影响收益水平。 9  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） （2）投资标的的特性风险 REITs 通常需要将 90%以上的收益分配给股东，当基金需要购买新资产或偿还到期债 务时，需要从市场上融资，但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化，不能以较低的 收益率水平从市场上融资，进而增加公司营运成本，使公司面临融资风险。 REOCs 由于不受强制分红条件的法律约束，投资的基础房地产的范围可以扩展到虽然 无法产生稳定的租金收入，但是区位优势明显、增值潜力较大的其他地产，这在投资范围 方面是对 REITs 有效补充与分散，有利于降低集中风险；另一方面，由于 REOCs 的租金收入 可以作为公司后续投资发展的资本，因而 REOCs 的融资成本较低。但是，由于投资 REOCs 无法享受分红带来的当期现金流和税收优惠，这将影响本基金的收益和成本结构。 此外，投资 REITs ETF 还将面临指数选择、跟踪误差等风险。 本基金对上述投资标的的有效选择和分散配置能够大幅降低某一类投资标的的特性风 险，但不能保证消除这类风险。 2、主动管理风险 指基金经理对基金的主动性操作导致的风险。本基金是一只主动管理型基金，在本基 金精选个股或基金的操作过程中，基金管理人可能限于知识、技术、经验等因素而影响其 对相关信息、经济形势和证券价格走势的判断，其精选处的个股或基金的业绩表现并不一 定持续的优于其他股票或基金。 3、外汇额度限制引致的风险 本基金将按照中国证监会和国家外汇局核准的额度（美元额度需折算为人民币）设定基 金募集期内的募集规模上限，若募集期内认购申请金额全部确认后本基金募集规模超过该 额度，本基金管理人将采用末日比例确认的方式实现募集规模的有效控制。 基金合同生效后，基金的资产规模不受上述限制，但基金管理人有权根据基金的外汇 额度控制基金申购规模并暂停基金的申购。 （二）境外投资风险 1、汇率及外汇管制风险 由于本基金在全球范围内进行投资，而本基金的记账货币是人民币，基金净值也是用 人民币表示，因此在投资外汇计价资产时，除了证券本身的收益/损失外，人民币的升值会 给基金资产带来额外的损失，从而对基金净值和投资者收益产生影响。 2、政治风险 不同国家或地区的内外政治关系发生，如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出现 动乱、对外政治关系发生危机等，都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接 或者间接的负面冲击。另外，不同国家或地区的财政政策、货币政策、产业政策、地区发 展政策等宏观政策发生变化，导致市场波动而影响基金收益，产生风险。 3、税务风险 10  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 税务风险是指本基金投资各国或地区市场时，因各国、地区税务法律法规的不同，可 能会就股息、利息、资本利得等收益向各国、地区税务机构缴纳税金，包括预扣税，该行 为可能会使得资产回报受到一定影响；各国、地区的税收法律法规的规定可能变化，或者 加以具有追溯力的修订，所以可能须向该等国家缴纳本基金销售、估值或者出售投资当日 并未预计的额外税项都可能对本基金造成影响。 4、法律风险 由于各个国家或地区适用不同法律法规的原因，可能基金的某些投资行为在部分国际 或地区受到限制或合同不能正常执行，或者由于税制、破产制度的改变等法律上的原因， 给交易者带来损失的可能性。 另外，由于基金合同部分条款在法律上引起争议或诉讼，或由于现行的法律法规、税 制、估值等制度的改变，给基金带来损失的可能性。 （三）开放式基金风险 1、利率风险 利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。利率风险是货币市 场投资所面临的主要风险，国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。 2、流动性风险 流动性风险是指基金资产不能迅速转变成现金，或变现成本高，影响基金运作和收益 水平。在出现的投资人巨额赎回时，如果基金资产变现能力差，可能会产生基金仓位调整 的困难。同时,由于本基金涉及跨境交易,其赎回到账期通常比国内开放式基金需要更长的 时间。 （1）本基金的申购、赎回安排 本基金申购和赎回的开放日为上海证券交易所、深圳证券交易所同时正常交易的交易 日，但本基金投资的主要市场因节假日而休市的日期除外。投资者在开放日办理基金份额 的申购和赎回，办理时间为上海证券交易所、深圳证券交易所交易日的交易时间，但基金 管理人公告暂停申购、赎回时除外。 基金合同生效后，若出现新的证券交易市场、证券交易所交易时间变更或实际情况需 要，基金管理人将视情况对前述开放日及开放时间进行相应的调整，但应在实施日前依照 有关规定在指定媒介上公告。 基金管理人不得在基金合同约定之外的日期或者时间办理基金份额的申购、赎回或者 转换。投资者在基金合同约定之外的日期和时间提出申购、赎回或转换申请且基金管理人 或注册登记机构接受的，其基金份额申购、赎回、转换价格为基金管理人下一开放日办理 基金份额申购、赎回、转换时间所在开放日的价格。 （2）拟投资市场、行业及资产的流动性风险评估 A.投资市场的流动性风险 11  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 本基金投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市场挂 牌交易的优质房地产投资信托收益凭证（以下简称“REITs”）、投资于房地产投资信托凭 证的交易型开放式指数基金（“以下简称“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票（“以 下简称“REOCs”）等全球房地产证券、外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及 外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等。上述资产均存在规范的 交易场所，运作时间长，市场透明度较高，运作方式规范，历史流动性状况良好，正常情 况下能够及时满足基金变现需求，保证基金按时应对赎回要求。极端市场情况下，上述资 产可能出现流动性不足，导致基金资产无法变现，从而影响投资者按时收到赎回款项。根 据过往经验统计，绝大部分时间上述资产流动性充裕，流动性风险可控，当遇到极端市场 情况时，基金管理人会按照基金合同及相关法律法规要求，及时启动流动性风险应对措施， 保护基金投资者的合法权益。 B.投资行业的流动性风险 本基金主要投资于 REITs，基金资产投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%。本基 金所指的 REITs 是指一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资 机构对能够产生稳定租金收益的房地产进行投资经营管理，主要通过标的房地产产生的租 金收入来获取投资综合收益，并且每年将净收益的绝大部分（通常为 90%以上）按比例分配 给投资者的金融工具。REITs 兼具房地产和金融的特质，在风险和收益组合上一般介于股 票和债券之间。 本基金投资行业集中度高，在正常市场环境下投资标的流动性充足能够及时满足投资 者的赎回需求，但在极端市场情况下可能出现基金资产净值 50%以上的资产出现无可参考 的活跃市场价格且采用估值技术仍导致公允价值存在重大不确定性的情形，届时基金管理 人会按照基金合同及相关法律法规要求，及时启动流动性风险应对措施，保护基金投资者 的合法权益。 C.投资资产的流动性风险 本基金针对流动性较低资产的投资进行了严格的限制，以降低基金的流动性风险：本 基金主动投资于流动性受限资产的市值合计不得超过基金资产净值的 15%。 本基金绝大部分基金资产投资于 7 个工作日可变现资产，包括可在交易所、银行间市 场正常交易的股票、债券、非金融企业债务融资工具及同业存单，7 个工作日内到期或可 支取的逆回购、银行存款，7 个工作日内能够确认收到的各类应收款项等，上述资产流动 性情况良好。 （3）巨额赎回情形下的流动性风险管理措施 单个开放日基金净赎回（赎回申请总数与基金转换申请转出份额总数之和扣除申购申请 总数及基金转换申请转入份额总数的余额）申请超过上一日基金总份额的 10%时，为巨额赎 回。 12  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 当本基金发生巨额赎回情形时，基金管理人可能采用以下流动性风险管理措施，以控 制因巨额赎回可能产生的流动性风险： A.部分延期赎回，并对当日申请赎回的份额超过上一日基金总份额 30%的单个赎回申 请人部分延期办理； B.暂停赎回； C.中国证监会认定的其他措施。 （4）实施备用的流动性风险管理工具的情形、程序及对投资者的潜在影响 A.当前一估值日基金资产净值 50%以上的资产出现无可参考的活跃市场价格且采用估 值技术仍导致公允价值存在重大不确定性时，经与基金托管人协商确认后，基金管理人应 当采取延缓支付赎回款项或暂停接受基金申购赎回申请的措施。基金份额持有人存在不能 及时赎回基金份额的风险。 B.若本基金发生了巨额赎回，基金管理人有可能采取部分延期赎回或暂停赎回的措施 以应对巨额赎回，具体措施请见基金合同及招募说明书中“基金份额的申购和赎回”部分 “巨额赎回的处理方式”。因此在巨额赎回情形发生时，基金份额持有人存在不能及时赎 回基金份额的风险。 C.本基金对持续持有期少于 7 日的投资人，收取 1.5%的赎回费，并将上述赎回费全额 计入基金财产。赎回费在投资者赎回基金份额时收取。 3、证券借贷/正回购/逆回购风险 证券借贷/正回购/逆回购风险的主要风险在于交易对手风险，对于证券借贷，交易期 满时借方未如约偿还所借证券，或在交易期间未如约支付已借出证券产生的所有股息、利 息和分红；对于正回购，交易期满时买方未如约卖回已买入证券，或在交易期间未如约支 付售出证券产生的所有股息、利息和分红；对于逆回购，交易期满时卖方未如约买回已售 出证券。 4、衍生品风险 （1）衍生品市场风险 本基金管理中为规避系统性风险、单支证券风险和汇率风险可选择使用股指期货和期 权、股票期货、期权和权证，以及法律、法规或中国证监会允许基金投资的其他金融衍生 工具。因此，各种金融衍生品的价格波动将直接影响本基金资产的价值。 （2）衍生品模型风险 本基金在组合避险和汇率风险规避时采用套期保值方式，将计算组合套期保值比例以 调整金融衍生品的头寸。由于资本市场的剧烈波动，或不可抗力，按模型结果调整衍生品 的持仓比例或难以实现套期保值的目标，将给本基金的收益带来影响。 5、管理风险 13  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 管理风险是指本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素， 而影响基金收益水平。例如资产配置、类属配置因市场原因不能符合基金合同的要求，不 能达到预期收益目标；也可能表现在单支证券的选择不能符合本基金的投资风格和投资目 标等，从而产生风险。 6、证券经纪商风险 证券经纪商风险是指证券经纪商的财务状况与经营水平不断变化，当证券经纪商由于 自身或外在的不利因素而出现薄弱环节时，会影响到本基金的投资管理与交易活动，可能 导致基金资产受到损失。 7、操作风险 操作风险是指那些由于内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程 等原因可能引致的风险。这种风险可能来自基金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境 外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。 以下事件有可能引发操作风险： (1)内部程序出错造成的资产计量错误； (2)员工的操作造成的错误； (3)违规操作造成的损害，如市场操纵、内幕交易、利益输送等。 8、会计核算风险 会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险， 如经常性的串户、账务记重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、 会计备份数据丢失、利息计算错误等。 另外，由于各个国家/地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计 核算标准的规定存在一定差异,可能给本基金投资带来潜在风险。 9、交易结算风险 交易清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异，造成划付款项的延误和错 划，进而影响到投资者的申购赎回及基金资产的安全。 10、技术系统运行风险 在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而 影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、 境外投资顾问、基金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券 登记结算机构等。 11、通讯风险 通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高，技术失误或 自然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性，从 而导致基金资产受到损失。 14  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 12、巨额赎回风险 本基金为开放式基金，基金规模将随着投资者对基金单位的赎回而不断变化，若是由 于投资者的连续大量赎回而导致基金管理人被迫抛售证券以应付基金赎回的现金需要，则 可能使基金资产净值受到不利影响。此外，因为市场剧烈波动或其他原因而连续出现巨额 赎回，并导致基金管理人的现金支付出现困难，基金投资者在赎回基金份额时，可能会遇 到部分顺延赎回或暂停赎回等风险。 13、不可抗力风险 不可抗力风险是指战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的 运行，可能导致基金资产的损失。金融市场危机、境外代理机构破产等超出基金管理人自 身直接控制能力之外的风险，可能导致基金及投资人的利益受损。 15  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 四、基金的投资 （一） 投资目标 本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资风险和保障资产流动性的基础上， 力争长期、持续战胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对稳定的现金流收益 和资本增值收益。 （二） 投资理念 全球房地产（主要包括出租型公寓、办公楼、工业地产、养老地产、酒店等盈利性房地 产）作为一种特殊的资产类别，具有资产增值、风险分散、现金流收益相对稳定、抵御通胀 等投资优势，但同时也存在投资门槛高、缺乏流动性、需要专业管理、难于变现等诸多不 便。以房地产投资信托为代表的全新税收透明的房地产投资工具能提供类似于直接投资房 地产的租金收益和资本利得，但投资门槛大幅降低，流动性更高，交易费用更低，是近年 来国际市场上发展最迅速的金融创新产品之一。 本基金主要投资于优质房地产投资信托收益凭证、投资于房地产投资信托凭证的交易 型开放式指数基金、和房地产行业上市公司股票等全球房地产证券，为投资者提供兼具较 高红利和资本增值潜力的全收益型投资工具，有效降低投资組合风险，优化资产配置结 构。 （三） 投资范围 本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市 场挂牌交易的优质房地产投资信托收益凭证（以下简称“REITs”）、投资于房地产投资信 托凭证的交易型开放式指数基金（“以下简称“REIT ETF”）和房地产行业上市公司股票 （“以下简称“REOCs”）等全球房地产证券，以及货币市场工具和法律法规、中国证监会 允许本基金投资的其他金融工具。此外，本基金为对冲外币的汇率风险，可以投资于外汇 远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩 的结构性投资产品等金融工具。 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts， 简称 REITs）是一种以发行收益 凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构对能够产生稳定租金收益的房地 产进行投资经营管理，主要通过标的房地产产生的租金收入来获取投资综合收益，并且每 年将净收益的绝大部分（通常为 90%以上）按比例分配给投资者的金融工具。REITs 兼具房 地产和金融的特质，在风险和收益组合上一般介于股票和债券之间。REITs 使个人和机构 16  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 投资人通过资本市场获得写字楼、公寓、酒店等商业地产的所有权与经营权，是近年来在 海外证券市场迅速发展的金融创新产品，具有其他投资品种无法提供的独特优势。 本基金资产配置范围：投资于 REITs 的比例不低于基金资产的 60%；现金或者到期日不 超过一年的政府债券的投资比例不低于基金资产净值的 5%，其中现金不包括结算备付金、 存出保证金、应收申购款等。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种，基金管 理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种 的比例限制的，基金管理人在与基金托管人协商一致并履行相关程序后，可相应调整本基 金的投资比例限制规定，不需经基金份额持有人大会审议。 本基金不直接购买房地产，也不投资于抵押型 REITs 或混合型 REITs。在保证流动性的 前提下，本基金现金头寸可存放于境内，满足基金赎回、支付管理费、托管费、手续费等 需要，并可以投资货币市场工具。 （四） 投资策略 本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券选择相结合的主动投资策略，在严 格控制风险的同时为投资人提高分红收益和长期资本增值。同时本基金根据对汇率变动前 景的预测，可选择相应的对冲工具进行外汇对冲。 1、房地产证券备选库的建立 本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、经济自由度和公司治 理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库。 2、资产配置策略 （1）大类资产配置 在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs、REIT ETF 和 REOCs 等构成的权 益类资产以及货币市场工具。本基金将根据海外市场环境的变化，各大类资产的风险及预 期收益，在保持长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置。 （2）地区资产配置 在地区资产配置方面，全球房地产证券市场可分为六大地区（美洲、欧洲不包括英国、 英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、日本），本基金将根据各地区的经济发展，证券市场情 况，房地产市场趋势，房地产证券的估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定 基金资产在不同地区的配置比例。 （3）业态资产配置 在业态资产配置方面，本基金将根据不同国家或地区的房地产证券市场特征对其房地 产证券按业态（如综合、医疗保健、酒店、工业设施、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、 17  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 特殊用途等）或其他指标进行有效分类，综合考虑各业态的周期性、预期收益和波动性、贝 塔系数等因素决定基金资产在每个国家或地区内不同业态的配置比例。 3、证券投资策略 本基金证券投资以 REITs 为主，REOCs 为辅，ETF 投资为适时补充。其中，REITs 投资 旨在产生稳定现金流收益和长期资本增值；REOCs 投资为把握阶段性机会和降低组合整体 波动性；ETF 投资为进行有效市场覆盖和流动性管理。 本基金主要采取定性与定量相结合的评估方式进行证券选择。 （1）定性评估 1) 资产质量：主要从物业的地点、建筑品质、用户结构等方面进行判断。 2) 资产负债情况：主要从资产负债状况和结构、融资能力等方面进行分析。 3) 盈利能力：主要从盈利模式和结构、现金流的稳定性和增长性等方面进行分析。 4) 管理能力：根据不同类型的房地产证券，从管理团队在房地产领域的专业能力、稳 定性和激励约束机制、历史业绩表现、公司治理的合理性和透明度等方面进行评估。 （2）定量分析 1) 净资产估值和目标价格：预测证券的未来盈利情况和现金流，应用合理的折现率、 资本化率估算资产价值，综合考虑负责等因素，得出证券的净资产价值和目标价格。 2) 分红预测：根据盈利预测和该证券的历史分红情况，预测未来分红。 3) 估值指标：从价格/净资产价值（P/NAV）、价格/运营现金流（P/FFO）、资本化率、 分红率等指标，分析该证券的可投资价值。 4、组合构建策略 根据以上定性和定量分析，对证券备选库内的证券进行排名，结合资产配置策略，考 虑不同风险，构建投资组合。 5、现金管理策略 现金管理主要包含现金流预测、现金资产配置和现金收益管理三个方面。基金管理人 将合理把握因基金申购赎回、基金投资标的物波动增大等因素带来的现金流变化，对未来 若干交易日现金流动制定相应计划。基金管理人将严格遵守法律法规要求，执行战略和战 术资产配置方案，保持相应比例的现金资产。对于现金资产，在保证基金流动性需求的前 提下，提高现金资产使用效率，尽可能提高现金资产的收益率。 6、衍生品投资策略 衍生品不是本基金的主要投资方向。本基金的衍生品投资将严格遵守证监会及相关法 律法规的约束，合理利用衍生工具，控制下跌风险，对冲汇率风险，实现保值和锁定收 益。 为对冲汇率风险，本基金将投资于外汇远期合约、结构性外汇远期合约、外汇期权及 外汇期权组合、外汇互换协议、与汇率挂钩的结构性投资产品等金融工具。 18  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 此外，在符合有关法律法规规定的前提下，本基金还可通过证券借贷交易和回购交易 等投资增加收益。未来，随着证券市场投资工具的发展和丰富，基金可相应调整和更新相 关投资策略，并在更新招募说明书中公告。 7、市场风险管理策略 本基金将借鉴国外风险管理的成功经验如 Barra 多因子模型、风险预算模型等，并结 合公司现有的风险管理流程，在各个投资环节中来识别、度量和控制投资风险，并通过调 整投资组合的风险结构，来优化基金的风险收益匹配。 风险指标及应用： （1）在险价值（Value at Risk）：VaR 代表了在正常的市场情况下，在给定的概率和 给定的持有期限内的最大可能潜在损失。通常情况下以 95%或 99%置信水平，1 天持有期计 算得到的 VaR 作为衡量每日风险的指标，风险限额通过公司风险控制委员会设定。 （2）压力测试（Stress Testing）：模拟一些极端市场情形下，投资组合的风险值及 可能发生的损失。压力测试应每月进行一次，结果上报风险控制委员会和投资决策委员 会。 本基金将使用 Barra 系统多因子风险模型：对超额收益分别从择时，风险指标，资产 配置，证券选择，交易环节等因子进行分解。 具体而言，在资产配置策略的风险控制上，由投资决策委员会及宏观策略研究小组进 行监控；在证券个体投资的风险控制上，本基金将严格遵守公司的内部规章制度，控制单 一证券投资风险。 （五） 投资决策 1、决策依据 （1）国家有关法律、法规和本基金合同的有关规定。依法决策是本基金进行投资的前 提； （2）全球宏观经济发展态势、区域经济发展情况、各国微观经济运行环境、房地产市 场状况、以及证券市场走势等因素是本基金投资决策的基础； （3）投资对象收益和风险的配比关系。在充分权衡投资对象的收益和风险的前提下作 出投资决策，是本基金维护投资者利益的重要保障； （4）团队投资方式。本基金在投资决策委员会领导下，通过投资团队的共同努力与分 工协作，由基金经理具体执行投资计划，争取良好投资业绩。 2、决策程序 本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的资产配置和证券投资达成投资目 标。总体上，本基金的投资组合构建的具体流程如下： 19  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） （1）投资原则的制定。投资决策委员会在遵守国家有关法律、法规和基金合同的有关 规定的前提下，根据本基金管理人的投资团队的有关报告，决定基金投资的主要原则； （2）备选证券库筛选。本基金主要根据市值规模，流动性，国家或地区的法规透明度、 经济自由度和公司治理标准，盈利模式等指标建立房地产证券备选库； （3）资产配置。在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs、REIT ETF 和 REOCs 构成的权益类资产以及货币市场工具。本基金将根据海外市场环境的变化，在保持 长期资产配置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置。在地区资产配置方面，全球房地 产证券市场可分为六大地区（美洲、欧洲不包括英国、英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、 日本），本基金将根据各地区的经济发展，证券市场情况，房地产市场趋势，房地产证券的 估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定基金资产在不同地区的配置比例。在 业态资产配置方面，本基金将根据不同国家或地区的房地产证券市场特征对其房地产证券 按业态（如综合、医疗保健、酒店、工业设施、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、特殊用 途等）或其他指标进行有效分类，综合考虑各业态的周期性、预期收益和波动性、贝塔系数 等因素决定基金资产在每个国家或地区内不同业态的配置比例； （4）证券投资。本基金主要采取定性与定量相结合的评估方式进行证券选择。定性上， 本基金主要从资产质量、资产负债情况、盈利能力、管理能力等方面对标的证券进行评估； 定量上，本基金主要从净资产估值、目标价格、分红预测、估值等指标进行分析； （5）组合构建。基金经理根据投资决策委员会的要求，制定基金实际的投资组合及执 行方案，并负责组织投资方案的执行； （6）交易执行、监控和反馈。监察稽核团队，风险控制团队和投资交易团队严格按照 相关流程操作，进行交易的风险控制。基金经理通过指令管理系统发出交易指令给集中交 易室，交易员根据市场环境确定最优的交易策略，选择最恰当的时机进行交易； （7）风险评估和绩效分析。风险管理团队使用不同的系统分析来跟踪和监控组合风险， 并定期和不定期地对基金组合进行风险评估和绩效分析并提交报告。 基金管理人在确保基金份额持有人利益的前提下有权根据环境变化和实际需要调整上 述投资管理程序。 （六） 禁止行为 为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动： 1、 购买不动产； 2、 购买房地产抵押按揭； 3、 购买贵重金属或代表贵重金属的凭证； 4、 购买实物商品； 20  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 5、 除应付赎回、交易清算等临时用途以外，借入现金。该临时用途借入现金的比例 不 得超过本基金资产净值的 10%； 6、 利用融资购买证券，但投资金融衍生品除外； 7、 参与未持有基础资产的卖空交易； 8、 从事证券承销业务； 9、 向他人贷款或者提供担保； 10、 从事承担无限责任的投资； 11、 向其基金管理人、基金托管人出资或者买卖其基金管理人、基金托管人、境 外托管人发行的股票或者债券； 12、 买卖与其基金管理人、基金托管人、境外托管人有控股关系的股东或者与其 基金管理人、基金托管人有其他重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证 券； 13、 从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动； 14、 不公平对待不同客户或不同投资组合； 15、 除法律法规规定以外，向任何第三方泄露客户资料； 16、 依照法律法规有关规定，由中国证监会规定禁止的其他活动。 如法律法规或监管部门取消上述限制，在可适用于本基金的情况下，则本基金投资不 再受相关限制。 （七） 投资组合限制 1、 本基金不得违反基金合同关于投资范围和投资比例的约定； 2、 本基金持有同一家银行的存款不得超过基金资产净值的 20%。在基金托管账户的 存款可以不受上述限制； 3、 本基金持有同一机构（政府、国际金融组织除外）发行的证券市值不得超过基金资 产净值的 10%； 4、 本基金持有与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录国家或地区以外的其他国 家或地区证券市场挂牌交易的证券资产不得超过基金资产净值的 10%，其中持有任一国家 或地区市场的证券资产不得超过基金资产净值的 3%； 5、 本基金管理人管理的全部基金不得持有同一机构 10%以上具有投票权的证券发行 总量。同一机构境内外上市的总股本将合并计算，同时全球存托凭证和美国存托凭证所代 表的基础证券将一并计算，并假设对持有的股本权证行使转换； 6、 本基金持有非流动性资产市值不得超过基金资产净值的 10%。前项非流动性资产 是指法律或基金合同规定的流通受限证券以及中国证监会认定的其他资产； 21  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 7、 同一基金管理人管理的全部基金持有任何一只境外基金，不得超过该境外基金总 份额的 20%； 8、 关于投资基金的限制 本基金持有境外基金的市值合计不得超过基金净值的 10%，但持有货币市场基金不受 此限制。 9、 本基金投资衍生品应当遵守下列规定： (1) 本基金的金融衍生品全部敞口不得高于基金资产净值的 100%； (2) 本基金投资期货支付的初始保证金、投资期权支付或收取的期权费、投资柜台交 易衍生品支付的初始费用的总额不得高于基金资产净值的 10%； (3) 本基金投资于远期合约、互换等柜台交易金融衍生品，应当符合以下要求： ① 所有参与交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有不低于中国证监会认可的信 用评级机构评级； ② 交易对手方应当至少每个工作日对交易进行估值，并且基金可在任何时候以公允 价值终止交易； ③ 任一交易对手方的市值计价敞口不得超过基金资产净值的 20%； ④ 本基金不得直接投资与实物商品相关的衍生品； 基金管理人应当在本基金会计年度结束后 60 个工作日内向中国证监会提交包括衍生品 头寸及风险分析年度报告； 10、 本基金可以参与证券借贷交易，并且应当遵守下列规定： （1） 所有参与交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有中国证监会认可的信用 评级机构评级； （2） 应当采取市值计价制度进行调整以确保担保物市值不低于已借出证券市值的 102%； （3） 借方应当在交易期内及时向本基金支付已借出证券产生的所有股息、利息和 分红。一旦借方违约，本基金根据协议和有关法律有权保留和处置担保物以满足索赔需 要； （4） 除中国证监会另有规定外，担保物可以是以下金融工具或品种： ① 现金； ② 存款证明； ③ 商业票据； ④ 政府债券； ⑤ 中资商业银行或由不低于中国证监会认可的信用评级机构评级的境外金融机构（作 为交易对手方或其关联方的除外）出具的不可撤销信用证； 22  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 本基金有权在任何时候终止证券借贷交易并在正常市场惯例的合理期限内要求归还任 一或所有已借出的证券； 11、 本基金可以根据正常市场惯例参与正回购交易、逆回购交易，并且应当遵守 下列规定： （1） 所有参与正回购交易的对手方（中资商业银行除外）应当具有中国证监会认可 的信用评级机构信用评级； （2） 参与正回购交易，应当采取市值计价制度对卖出收益进行调整以确保现金不 低于已售出证券市值的 102%。一旦买方违约，本基金根据协议和有关法律有权保留或处置 卖出收益以满足索赔需要； （3） 买方应当在正回购交易期内及时向本基金支付售出证券产生的所有股息、利 息和分红； （4） 参与逆回购交易，应当对购入证券采取市值计价制度进行调整以确保已购入 证券市值不低于支付现金的 102%。一旦卖方违约，本基金根据协议和有关法律有权保留或 处置已购入证券以满足索赔需要； 12、 基金参与证券借贷交易、正回购交易，所有已借出而未归还证券总市值或所 有已售出而未回购证券总市值均不得超过基金总资产的 50%。 上述比例限制计算，基金因参与证券借贷交易、正回购交易而持有的担保物、现金不 得计入基金总资产。 13、 本基金如果参与境内逆回购交易，还应当遵守：本基金与私募类证券资管产 品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求 应当与基金合同约定的投资范围保持一致。 法律法规或监管部门对上述比例限制另有规定或设定其他本基金须遵循的比例限制的， 从其规定。 若法律法规或中国证监会的相关规定发生修改或变更，致使现行法律法规的投资禁止 行为和投资组合比例限制被修改或取消，基金管理人在履行适当程序后，本基金可相应调 整禁止行为和投资限制规定。 基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同 的约定。除第 13 项外，因证券市场波动、上市公司合并、基金规模变动等基金管理人之外 的因素致使基金投资不符合基金合同约定的投资比例规定的，基金管理人应当在 30 个交易 日内进行调整。 对于因基金份额拆分、大比例分红等集中持续营销活动引起的基金净资产规模在 10 个 工作日内增加 10 亿元以上的情形，而导致证券投资比例低于基金合同约定的，基金管理人 同基金托管人协商一致并及时书面报告中国证监会后，可将调整时限从 30 个工作日延长到 3 个月。 23  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 法律法规另有规定时，从其规定。 （八） 业绩比较基准 本基金的业绩比较基准为 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（经 汇率调整后的）。该指数由富时指数有限公司（FTSE）与欧洲公共不动产协会（EPRA）、全 美不动产协会（NAREIT）合作编制，指数成分涵盖美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、 日本、香港、新加坡等主要 REITs 市场，能够反映全球市场上市交易 REITs 的投资表现。 该指数于 2005 年 2 月推出，涵盖的交易货币包括美元、加元、欧元、英镑、澳元、日元、 港元、新币等世界主要货币。该指数数据可以从 Bloomberg 或 Reuters 得到，Bloomberg 代码 TERGLU，Reuters 代码.TFTERGLU。 如果今后法律法规发生变化，或者指数编制单位停止计算编制该指数或更改指数名称， 或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，或者是市场上出现更加适合 用于本基金业绩基准的指数时，经与基金托管人协商一致，基金管理人可以在报中国证监 会备案后变更业绩比较基准并及时公告。 （九） 风险收益特征 本基金为股票型基金，主要投资于以 REITs 为代表的全球房地产证券，为证券投资基 金中较高风险、较高预期收益的基金品种。 （十） 基金管理人代表基金行使所投资证券产生权利的处理原则及方法 1、基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使债权人权利，保护投资者的利益； 2、有利于基金财产的安全与增值。 （十一） 基金的融资、融券 本基金可以根据有关法律法规和政策规定进行融资、融券。 （十二） 代理投票 基金管理人应作为基金份额持有人的代理人，行使所投资股票的投票权。基金管理人 将本着维护持有人利益的原则，勤勉尽职地代理基金份额持有人行使投票权。在履行代理 投票职责过程中，基金管理人可根据操作需要，委托境外资产托管人或其他专业机构提供 24  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 代理投票的建议、协助完成代理投票的程序等，基金管理人应对代理机构的行为进行必要 的监督，并承担相应责任。 （十三） 证券交易管理 1、经纪商选择标准 （1）交易执行能力：能够公平对待所有客户，实现最佳价格成交，可靠、诚信、及时 成交，具备充分流动性，交易差错少等； （2）研究支持服务：能够针对本基金业务需要，提供高质量的研究报告和较为全面的 服务，包括举办推介会、拜访公司、及时沟通市场情况、承接专项研究、协助交易评价 等； （3）财务实力：净资产、总市值、受托资产等指标处于行业前列，或具有明显的安全 边际； （4）后台便利性和可靠性：交易和清算支持多种方案，软件再开发的能力强，系统稳 定安全等； （5）组织框架和业务构成：具有战略规划和定位，能够积极推动多边业务合作，最大 限度地调动整体资源，为基金投资赢取机会； （6）其他有利于基金持有人利益的商业合作考虑。 2、交易量分配 基金管理人将根据上述标准对经纪商进行综合考察，选取最适合基金投资业务的经纪 商合作，并根据综合考察结果分配基金在各个经纪商的交易量。 3、佣金管理 基金管理人将根据经纪商提供的服务内容和服务质量，按照最佳市场惯例原则确定佣 金费率。交易佣金如有折扣或返还，应归入基金资产。 （十四） 基金投资组合报告 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大 遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 本基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2019 年 7 月 15 日复 核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 本投资组合报告所载数据截至 2019 年 6 月 30 日（“报告期末”），本报告所列财务数 据未经审计。 25  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 1. 报告期末基金资产组合情况 序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（%） 1 权益投资 36,197,085.08 89.60 其中：普通股 4,392,103.83 10.87 优先股 - - 存托凭证 697,879.26 1.73 房地产信托凭证 31,107,101.99 77.00 2 基金投资 912,339.76 2.26 3 固定收益投资 - - 其中：债券 - - 资产支持证券 - - 4 金融衍生品投资 - - 其中：远期 - - 期货 - - 期权 - - 权证 - - 5 买入返售金融资产 - - 其中：买断式回购的买 - - 入返售金融资产 6 货币市场工具 - - 银行存款和结算备付金 7 2,856,633.94 7.07 合计 8 其他资产 430,333.86 1.07 9 合计 40,396,392.64 100.00 2. 报告期末在各个国家（地区）证券市场的权益投资分布 国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％） 美国 26,460,754.95 68.08 中国香港 1,007,263.48 2.59 德国 17,400.64 0.04 日本 1,706,076.09 4.39 澳大利亚 3,655,978.70 9.41 西班牙 630,480.14 1.62 英国 1,088,764.32 2.80 法国 569,857.73 1.47 爱尔兰 302,908.75 0.78 瑞典 113,919.19 0.29 荷兰 643,681.09 1.66 合计 36,197,085.08 93.13 3. 报告期末按行业分类的权益投资组合 行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％） 26  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 存托凭证信息技术 697,879.26 1.80 股票非必需消费品 485,827.23 1.25 股票信息技术 376,629.06 0.97 股票房地产 3,529,647.54 9.08 房地产信托多元化类 3,283,114.69 8.45 房地产信托医疗保健类 3,185,107.73 8.19 房地产信托酒店及度假村类 1,652,006.63 4.25 房地产信托工业类 4,752,383.30 12.23 房地产信托写字楼类 4,261,223.48 10.96 房地产信托住宅类 7,120,393.76 18.32 房地产信托零售类 4,089,427.17 10.52 房地产信托特殊类 2,763,445.23 7.11 合计 36,197,085.08 93.13 注：本基金持有的权益投资采用全球行业分类标准（GICS）进行行业分类。 4. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名权益投资明细 占基金 公司名 所属国 序 公司名称 (英 证券代 所在证 公允价值（人 资产净 称(中 家(地 数量（股） 号 文) 码 券市场 民币元） 值比例 文) 区) （％） 纽约证 普洛斯 1 Prologis Inc PLD UN 券交易 美国 3,136 1,726,880.64 4.44 公司 所 Aveo 集 澳大利 澳大利 2 Aveo Group 团有限 AOG AT 亚证券 171,748 1,557,595.79 4.01 亚 公司 交易所 纽约证 3 HCP Inc HCP 公司 HCP UN 券交易 美国 4,935 1,084,974.09 2.79 所 American Camp 美国校 纽约证 4 us Communit 园社区 ACC UN 券交易 美国 3,261 1,034,833.19 2.66 ies Inc 公司 所 Camden 纽约证 Camden Proper 房地 5 CPT UN 券交易 美国 1,400 1,004,709.91 2.58 ty Trust 产信托 所 公司 纽约证 Invitation Ho 邀请家 INVH U 6 券交易 美国 5,240 962,906.23 2.48 mes Inc 园公司 N 所 AvalonB AvalonBay C 纽约证 ay 社区 7 ommunities In AVB UN 券交易 美国 550 768,240.85 1.98 股份有 c 所 限公司 27  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 公寓物 纽约证 Equity Reside 8 业权益 EQR UN 券交易 美国 1,400 730,698.11 1.88 ntial 信托 所 纽约证 Ventas 9 Ventas Inc VTR UN 券交易 美国 1,522 715,166.10 1.84 公司 所 Simon Propert 西蒙房 纽约证 10 y Group In 地产集 SPG UN 券交易 美国 640 702,913.33 1.81 c 团公司 所 注：本表所使用的证券代码为彭博代码。 5. 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合 报告期末，本基金未持有债券。 6. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 报告期末，本基金未持有债券。 7. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券 投资明细 报告期末，本基金未持有资产支持证券。 8. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投 资明细 报告期末，本基金未持有金融衍生品。 9. 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 公允价值 占基金资产 基金 基金 运作 序号 管理人 （人民币 净值 名称 类型 方式 元） 比例（%） Vanguard R 交易型 Vanguard Gr 1 eal Estate ETF 基金 588,831.80 1.51 开放式 oup Inc ETF Vanguard A ustralian Pr Vanguard In 交易型 2 operty Secur ETF 基金 vestments Aus 323,507.96 0.83 开放式 ities Index tralia Ltd ETF 注：报告期末，本基金仅持有上述 2 只基金。 10. 投资组合报告附注 28  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） (1) 报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体未被监管部门立案调查，在本报告编制日前一 年内本基金投资的前十名证券的发行主体未受到公开谴责、处罚。 (2) 本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定的备选股票库之外的股票。 (3) 其他资产构成 序 名称 金额（人民币元） 号 1 存出保证金 - 2 应收证券清算款 - 3 应收股利 207,982.95 4 应收利息 437.04 5 应收申购款 221,913.87 6 其他应收款 - 7 待摊费用 - 8 其他 - 9 合计 430,333.86 (4) 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 报告期末，本基金未持有处于转股期的可转换债券。 (5) 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 报告期末，本基金前十名权益性投资中不存在流通受限情况。 29  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 五、基金的业绩 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保 证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险， 投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。 （一） 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 业绩比较 净值增长 业绩比较 净值 增长 基准 收益 阶段 率 标准差 基准 收益 ①-③ ②-④ 率① 率标准差 ② 率③ ④ 2012 年 7 0.80% 0.39% 5.93% 0.50% -5.13% -0.11% 月 24 日 -2012 年 12 月 31 日 2013 年 -2.05% 0.75% -0.42% 0.79% -1.63% -0.04% 2014 年 18.29% 0.55% 23.79% 0.54% -5.50% 0.01% 2015 年 3.91% 0.91% 7.47% 0.91% -3.56% 0.00% 2016 年 8.34% 0.90% 13.65% 0.96% -5.31% -0.06% 2017 年 1.52% 0.51% 1.45% 0.52% 0.07% -0.01% 2018 年 -4.54% 0.84% 0.27% 0.81% -4.81% 0.03% 2019 年 1 18.30% 0.68% 16.39% 0.66% 1.91% 0.02% 月 1 日至 6 月 30 日 （二） 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动 的比较 30  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 图：嘉实全球房地产(QDII)基金份额累计净值增长率与同期业绩比较基准收益率的 历史走势对比图 （2012 年 7 月 24 日至 2019 年 6 月 30 日） 注：按基金合同和招募说明书的约定，本基金自基金合同生效日起 6 个月内为建仓期，建仓 期结束时本基金的各项投资比例符合基金合同（十四（三）投资范围和（八）投资禁止行为 与限制 2、基金投资组合比例限制）的有关约定。 31  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 六、基金管理人 （一） 基金管理人基本情况 1、基本信息 名称 嘉实基金管理有限公司 注册地址 中国（上海）自由贸易试验区世纪大道8号上海国金中心二期27楼09-14单元 办公地址 北京市建国门北大街8号华润大厦8层 法定代表人 经雷 成立日期 1999年3月25日 注册资本 1.5 亿元 股权结构 中诚信托有限责任公司40%，DWS Investments Singapore Limited 30%，立 信投资有限责任公司30%。 存续期间 持续经营 电话 （010）65215588 传真 （010）65185678 联系人 胡勇钦 嘉实基金管理有限公司经中国证监会证监基字[1999]5 号文批准，于 1999 年 3 月 25 日成立，是中国第一批基金管理公司之一，是中外合资基金管理公司。公司注册地上海，总 部设在北京并设深圳、成都、杭州、青岛、南京、福州、广州、北京怀柔、武汉分公司。公 司获得首批全国社保基金、企业年金投资管理人、QDII 资格和特定资产管理业务资格。 2、管理基金情况 截止 2019 年 12 月 31 日，基金管理人共管理 176 只开放式证券投资基金，具体包括嘉 实成长收益混合、嘉实增长混合、嘉实稳健混合、嘉实债券、嘉实服务增值行业混合、嘉 实优质企业混合、嘉实货币、嘉实沪深 300ETF 联接（LOF）、嘉实超短债债券、嘉实主题混 合、嘉实策略混合、嘉实海外中国股票（QDII）混合、嘉实研究精选混合、嘉实多元债券、 嘉实量化阿尔法混合、嘉实回报混合、嘉实基本面 50 指数（LOF）、嘉实稳固收益债券、嘉 实价值优势混合、嘉实 H 股指数（QDII）、嘉实主题新动力混合、嘉实多利分级债券、嘉实 领 先成 长混合 、嘉 实深证 基本面 120ETF、 嘉实深 证基 本面 120ETF 联接 、嘉 实黄 金 32  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） （QDII-FOF-LOF）、嘉实信用债券、嘉实周期优选混合、嘉实安心货币、嘉实中创 400ETF、 嘉实中创 400ETF 联接、嘉实沪深 300ETF、嘉实优化红利混合、嘉实全球房地产（QDII）、 嘉实理财宝 7 天债券、嘉实纯债债券、嘉实中证中期企业债指数（LOF）、嘉实中证 500ETF、 嘉实增强信用定期债券、嘉实中证 500ETF 联接、嘉实中证中期国债 ETF、嘉实中证金边中 期国债 ETF 联接、嘉实丰益纯债定期债券、嘉实研究阿尔法股票、嘉实如意宝定期债券、 嘉实美国成长股票（QDII）、嘉实丰益策略定期债券、嘉实新兴市场债券、嘉实绝对收益策 略定期混合、嘉实宝 A/B、嘉实活期宝货币、嘉实 1 个月理财债券、嘉实活钱包货币、嘉实 泰和混合、嘉实薪金宝货币、嘉实对冲套利定期混合、嘉实中证主要消费 ETF、嘉实中证 医药卫生 ETF、嘉实中证金融地产 ETF、嘉实 3 个月理财债券 A/E、嘉实医疗保健股票、嘉 实新兴产业股票、嘉实新收益混合、嘉实沪深 300 指数研究增强、嘉实逆向策略股票、嘉 实企业变革股票、嘉实新消费股票、嘉实全球互联网股票、嘉实先进制造股票、嘉实事件 驱动股票、嘉实快线货币、嘉实低价策略股票、嘉实中证金融地产 ETF 联接、嘉实新起点 混合、嘉实腾讯自选股大数据策略股票、嘉实环保低碳股票、嘉实创新成长混合、嘉实智 能汽车股票、嘉实新起航混合、嘉实新财富混合、嘉实稳祥纯债债券、嘉实稳瑞纯债债券、 嘉实新优选混合、嘉实新趋势混合、嘉实新思路混合、嘉实沪港深精选股票、嘉实稳盛债 券、嘉实稳鑫纯债债券、嘉实安益混合、嘉实文体娱乐股票、嘉实稳泽纯债债券、嘉实惠 泽混合（LOF）、嘉实成长增强混合、嘉实策略优选混合、嘉实研究增强混合、嘉实优势成 长混合、嘉实稳荣债券、嘉实农业产业股票、嘉实现金宝货币、嘉实增益宝货币、嘉实物 流产业股票、嘉实丰安 6 个月定期债券、嘉实稳元纯债债券、嘉实新能源新材料股票、嘉 实稳熙纯债债券、嘉实丰和混合、嘉实新添华定期混合、嘉实定期宝 6 个月理财债券、嘉 实现金添利货币、嘉实沪港深回报混合、嘉实原油（QDII-LOF）、嘉实前沿科技沪港深股票、 嘉实稳宏债券、嘉实中关村 A 股 ETF、嘉实稳华纯债债券、嘉实 6 个月理财债券、嘉实稳怡 债券、嘉实富时中国 A50ETF 联接、嘉实富时中国 A50ETF、嘉实中小企业量化活力灵活配置 混合、嘉实创业板 ETF、嘉实新添泽定期混合、嘉实新添丰定期混合、嘉实新添辉定期混 合、嘉实领航资产配置混合（FOF）、嘉实价值精选股票、嘉实医药健康股票、嘉实润泽量 化定期混合、嘉实核心优势股票、嘉实润和量化定期混合、嘉实金融精选股票、嘉实新添 荣定期混合、嘉实致兴定期纯债债券、嘉实战略配售混合、嘉实瑞享定期混合、嘉实新添 康定期混合、嘉实资源精选股票、嘉实致盈债券、嘉实恒生港股通新经济指数（ LOF）、嘉 实中短债债券、嘉实致享纯债债券、嘉实互通精选股票、嘉实互融精选股票、嘉实养老 2040 混合（ FOF）、嘉实消费精选股票、嘉实新添元定期混合、嘉实中债 1-3 政金债指数、 嘉实养老 2050 混合（FOF）、嘉实长青竞争优势股票、嘉实科技创新混合、嘉实基本面 50ETF、 嘉实稳联纯债债券、嘉实汇达中短债债券、嘉实养老 2030 混合（FOF）、嘉实致元 42 个月 定期债券、嘉实沪深 300 红利低波动 ETF、嘉实新添益定期混合、嘉实融享货币、嘉实瑞虹 三年定期混合、嘉实价值成长混合、嘉实央企创新驱动 ETF、嘉实新兴科技 100ETF、嘉实 33  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 致安 3 个月定期债券、嘉实汇鑫中短债债券、嘉实新兴科技 100ETF 联接、嘉实致华纯债 债券、嘉实商业银行精选债券、嘉实央企创新驱动 ETF 联接、嘉实致禄 3 个月定期纯债债券、 嘉实民企精选一年定期债券、嘉实先进制造 100 ETF、嘉实沪深 300 红利低波动 ETF 联接、 嘉实安元 39 个月定期纯债债券、嘉实中债 3-5 年国开行指数、嘉实鑫和一年持有期混合、 嘉实致融一年定期债券。其中嘉实增长混合、嘉实稳健混合和嘉实债券属于嘉实理财通系 列基金。同时，基金管理人还管理多个全国社保基金、企业年金、特定客户资产投资组 合。 （二） 主要人员情况 1、基金管理人董事,监事,总经理及其他管理人员基本情况 牛成立先生，联席董事长，经济学硕士，中共党员。曾任中国人民银行非银行金融机 构监管司副处长、处长；中国银行厦门分行党委委员、副行长（挂职）；中国银行业监督管 理委员会（下称银监会）非银行金融机构监管部处长；银监会新疆监管局党委委员、副局长； 银监会银行监管四部副主任；银监会黑龙江监管局党委书记、局长；银监会融资性担保业 务工作部（融资性担保业务监管部际联席会议办公室）主任；中诚信托有限责任公司党委委 员、总裁。现任中诚信托有限责任公司党委书记、董事长，兼任中国信托业保障基金有限 责任公司董事。 赵学军先生，董事长，党委书记，经济学博士。曾就职于天津通信广播公司电视设计 所、外经贸部中国仪器进出口总公司、北京商品交易所、天津纺织原材料交易所、商鼎期 货经纪有限公司、北京证券有限公司、大成基金管理有限公司。2000 年 10 月至 2017 年 12 月任嘉实基金管理有限公司董事、总经理，2017 年 12 月起任公司董事长。 朱蕾女士，董事，硕士研究生，中共党员。曾任保监会财会部资金运用处主任科员； 国都证券有限责任公司研究部高级经理；中欧基金管理有限公司董秘兼发展战略官；现任 中诚信托有限责任公司总裁助理兼国际业务部总经理；兼任中诚国际资本有限公司总经理、 深圳前海中诚股权投资基金管理有限公司董事长、总经理。 韩家乐先生，董事，1990 年毕业于清华大学经济管理学院，硕士研究生。1990 年 2 月 至 2000 年 5 月任海问证券投资咨询有限公司总经理；1994 年至今，任北京德恒有限责任公 司总经理；2001 年 11 月至今，任立信投资有限责任公司董事长。 Mark H.Cullen 先生，董事，澳大利亚籍，澳大利亚莫纳什大学经济政治专业学士。 曾任达灵顿商品(Darlington Commodities)商品交易主管，贝恩(Bain&Company)期货与商 品部负责人，德意志银行（纽约）全球股票投资部首席运营官、MD，德意志资产管理（纽约） 全球首席运营官、MD，德意志银行（伦敦）首席运营官，德意志银行全球审计主管。现任 DWS Management GmbH 执行董事、全球首席运营官。 34  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 高峰先生，董事，美国籍，美国纽约州立大学石溪分校博士。曾任所罗门兄弟公司利 息衍生品副总裁，美国友邦金融产品集团结构产品部副总裁。自 1996 年加入德意志银行以 来，曾任德意志银行（纽约、香港、新加坡）董事、全球市场部中国区主管、上海分行行长， 2008 年至今任德意志银行（中国）有限公司行长、德意志银行集团中国区总经理。 王巍先生，独立董事，美国福特姆大学文理学院国际金融专业博士。曾任职于中国建 设银行辽宁分行。曾任中国银行总行国际金融研究所助理研究员，美国化学银行分析师， 美国世界银行顾问，中国南方证券有限公司副总裁，万盟投资管理有限公司董事长。2004 至今任万盟并购集团董事长。 汤欣先生，独立董事，中共党员，法学博士，清华大学法学院教授、清华大学商法研 究中心副主任、《清华法学》副主编，汤姆森路透集团“中国商法”丛书编辑咨询委员会成 员。曾兼任中国证券监督管理委员会第一、二届并购重组审核委员会委员，现兼任上海证 券交易所上市委员会委员、中国上市公司协会独立董事委员会首任主任。 王瑞华先生，独立董事，管理学博士，会计学教授，注册会计师，中共党员。曾任中 央财经大学财务会计教研室主任、研究生部副主任。2012 年 12 月起担任中央财经大学商学 院院长兼 MBA 教育中心主任。 经雷先生，董事、总经理，金融学、会计学专业本科学历，工商管理学学士学位，特 许金融分析师（CFA）。1998 年到 2008 年在美国国际集团（AIG）国际投资公司美国纽约总 部担任研究投资工作。2008 年到 2013 年历任友邦保险中国区资产管理中心副总监，首席投 资总监及资产管理中心负责人。2013 年 10 月至今就职于嘉实基金管理有限公司，历任董事 总经理（MD）、机构投资和固定收益业务首席投资官；2018 年 3 月起任公司总经理。 张树忠先生，监事长，经济学博士，高级经济师，中共党员。曾任华夏证券公司投资 银行部总经理、研究发展部总经理；光大证券公司总裁助理、北方总部总经理、资产管理 总监；光大保德信基金管理公司董事、副总经理；大通证券股份有限公司副总经理、总经 理；大成基金管理有限公司董事长，中国人保资产管理股份有限公司副总裁、首席投资执 行官；中诚信托有限责任公司副董事长、党委副书记。现任中诚信托有限责任公司党委副 书记、总裁，兼任中诚资本管理（北京）有限公司董事长。 穆群先生，监事，经济师，硕士研究生。曾任西安电子科技大学助教，长安信息产业 （集团）股份有限公司董事会秘书，北京德恒有限责任公司财务主管。2001 年 11 月至今任 立信投资有限公司财务总监。 曾宪政先生，监事，法学硕士。1999 年 7 月至 2003 年 10 月就职于首钢集团，2003 年 10 月至 2008 年 6 月，为国浩律师集团（北京）事务所证券部律师。2008 年 7 月至今，就职 于嘉实基金管理有限公司法律稽核部、法律部，现任法律部总监。 罗丽丽女士，监事，经济学硕士。2000 年 7 月至 2004 年 8 月任北京兆维科技股份有限 公司证券事务代表，2004 年 9 月至 2006 年 1 月任平泰人寿保险股份有限公司（筹）法律事 35  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 务主管，2006 年 2 月至 2007 年 10 月任上海浦东发展银行北京分行法务经理，2007 年 10 月至 2010 年 12 月任工银瑞信基金管理有限公司法律合规经理。2010 年 12 月加入嘉实基金 管理有限公司,曾任稽核部执行总监，现任基金运营总监。 宋振茹女士，副总经理，中共党员，硕士研究生，经济师。1981 年 6 月至 1996 年 10 月任职于中办警卫局。1996 年 11 月至 1998 年 7 月于中国银行海外行管理部任副处长。1998 年 7 月至 1999 年 3 月任博时基金管理公司总经理助理。1999 年 3 月至今任职于嘉实基金管 理有限公司，历任督察员和公司副总经理。 王炜女士，督察长，中共党员，法学硕士。曾就职于中国政法大学法学院、北京市陆 通联合律师事务所、北京市智浩律师事务所、新华保险股份有限公司。曾任嘉实基金管理 有限公司法律部总监。 2、基金经理 （1）现任基金经理 蔡德森先生，哥伦比亚大学房地产开发学硕士，CFA，19 年证券从业经历，具有基金 从业资格，中国香港籍。曾任摩根大通高级会计师、索罗斯基金管理公司会计师、美国国 际集团(AIG)子公司南山人寿保险股份有限公司资深投资经理。2008 年 12 月加入嘉实基金 管理有限公司。2012 年 7 月 24 日至今任嘉实全球房地产证券投资基金基金经理。 （2）历任基金经理 高茜女士，管理时间为 2013 年 2 月 7 日至 2015 年 8 月 19 日。 3、海外投资决策委员会 海外投资决策委员会的成员包括：嘉实国际首席投资官 Thomas Kwan，资深基金经理 Eric Liu, Yiqian Jiang, Chenye Yannan, June Chua, Ching Yin Fung, Kevin Sung，风 险管理部 Ray Li, Mengxiao Yu。 4、上述人员之间不存在近亲属关系。 （三） 基金管理人的职责 1、依法募集基金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发 售、申购、赎回和登记事宜； 2、办理基金备案手续； 3、对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账，进行证券投资； 4、按照基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配收益； 36  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 5、进行基金会计核算并编制基金财务会计报告； 6、编制季度报告、中期报告和年度报告； 7、计算并公告基金净值信息，确定基金份额申购、赎回价格； 8、办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项； 9、召集基金份额持有人大会； 10、保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料； 11、以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行 为； 12、中国证监会规定的其他职责。 （四）基金管理人承诺 1、基金管理人严格遵守法律法规和基金合同的规定，按照招募说明书列明的投资目标、 策略及限制全权处理本基金的投资。 2、基金管理人不从事违反《证券法》的行为，并建立健全内部控制制度，采取有效措 施，防止违反《证券法》行为的发生。 3、基金管理人不从事违反《证券投资基金法》及其他有关法律法规规定的行为，并建 立健全内部控制制度，采取有效措施，防止下列行为的发生： （1）基金之间相互投资； （2）基金管理人以基金的名义使用不属于基金名下的资金买卖证券； （3）基金管理人从事任何形式的证券承销或者从事除国家债券以外的其他证券自营业 务； （4）基金管理人从事资金拆借业务； （5）动用银行信贷资金从事基金投资； （6）将基金资产用于抵押、担保、资金拆借或者贷款； （7）从事证券信用交易； （8）以基金资产进行房地产投资； （9）从事可能使基金资产承担无限责任的投资； （10）将基金资产投资于与基金托管人或者基金管理人有利害关系的公司发行的证券； （11）中国证监会或有关法律法规规定禁止从事的其他行为。 4、基金管理人承诺加强人员管理，强化职业操守，督促和约束员工遵守国家有关法律、 法规及行业规范，诚实信用、勤勉尽责，不从事以下行为： （1）越权或违规经营； （2）违反基金合同或托管协议； （3）故意损害基金份额持有人或其他基金相关机构、人员的合法利益； （4）在向中国证监会报送的材料中弄虚作假； 37  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） （5）拒绝、干扰、阻挠或严重影响中国证监会依法监管； （6）玩忽职守、滥用职权； （7）泄漏在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金投资内 容、基金投资计划等信息； （8）除为公司进行基金投资外，直接或间接进行其他股票交易； （9）协助、接收委托或以其他任何形式为其他组织或个人进行证券交易； （10）违反证券交易所业务规则，利用对敲、倒仓等手段操纵市场价格，扰乱市场秩 序； （11）以不正当手段谋求业务发展； （12）有悖社会公德，损害证券投资基金人员形象； （13）在公开信息披露和广告中故意含有虚假、误导、欺诈成分； （14）将其固有财产或他人财产混同于基金财产从事证券投资； （15）利用基金财产为基金份额持有人以外的第三人谋取利益； （16）向基金份额持有人违规承诺收益或承担损失； （17）其他法律法规以及中国证监会禁止的行为。 5、基金经理承诺 （1）依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持有人谋取 最大利益； （2）不利用职务之便为自己、代理人、代表人、受雇人或任何其他第三人谋取不当利 益； （3）不泄漏在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金投资 内容、基金投资计划等信息； （4）不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。 （五）基金管理人内部控制制度 1、内部控制制度概述 为了保证公司规范运作，有效地防范和化解管理风险、经营风险以及操作风险，确保 基金财务和公司财务以及其他信息真实、准确、完整，从而最大程度地保护基金份额持有 人的利益，本公司建立了科学合理、控制严密、运行高效的内部控制制度。内部控制制度 是公司为实现内部控制目标而建立的一系列组织机制、管理方法、操作程序与控制措施的 总称。它由内部控制大纲、基本管理制度、部门业务规章等部分组成。 公司内部控制大纲是对公司章程规定的内控原则的细化和展开，是对各项基本管理制 度的总揽和指导，包括内控目标、内控原则、控制环境、内控措施等内容。公司基本管理 制度包括内部会计控制制度、风险管理控制制度、投资管理制度、监察稽核制度、基金会 计制度、信息披露制度、信息技术管理制度、资料档案管理制度、业绩评估考核制度和紧 38  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 急应变制度等。部门业务规章是在基本管理制度的基础上，对各部门的主要职责、岗位设 置、岗位责任、操作守则等进行了具体规定。 2.内部控制的原则 （1）健全性原则：内部控制包括公司的各项业务、各个部门或机构和各级人员，并涵 盖到决策、执行、监督、反馈等各个环节； （2）有效性原则：通过科学的内控手段和方法，建立合理的内控程序，维护内控制度 的有效执行； （3）独立性原则：公司各机构、部门和岗位在职能上必须保持相对独立； （4）相互制约原则：组织结构体现职责明确、相互制约的原则，各部门有明确的授权 分工，操作相互独立。 （5）成本效益原则：运用科学化的经营管理方法降低运作成本，提高经济效益，以合 理的控制成本达到最佳的内部控制效果。 3、内部控制组织体系 （1）公司董事会对公司建立内部控制系统和维持其有效性承担最终责任。董事会下设 审计与合规委员会，负责检查公司内部管理制度的合法合规性及内控制度的执行情况，充 分发挥独立董事监督职能，保护投资者利益和公司合法权益。 （2）海外业务投资决策委员会由公司海外业务首席投资官以及固定收益投资总监、高 级基金经理、风险管理经理组成，负责指导 QDII 类基金资产的运作、确定基本的投资策略 和投资组合的原则。 （3）风险控制委员会为公司风险管理的最高决策机构，由公司总经理、督察长以及部 门总监组成，负责全面评估公司经营管理过程中的各项风险，并提出防范化解措施。 （4）督察长积极对公司各项制度、业务的合法合规性及公司内部控制制度的执行情况 进行监察、稽核，定期和不定期向董事会报告公司内部控制执行情况。 （5）监察稽核部：公司管理层重视和支持监察稽核工作，并保证监察稽核部的独立性 和权威性，配备了充足合格的监察稽核人员，明确监察稽核部门及其各岗位的职责和工作 流程、组织纪律。监察稽核部具体负责公司各项制度、业务的合法合规性及公司内部控制 制度的执行情况的监察稽核工作。 （6）业务部门：部门负责人为所在部门的风险控制第一责任人，对本部门业务范围内 的风险负有管控及时报告的义务。 （7）岗位员工：公司努力树立内控优先和风险管理理念，培养全体员工的风险防范意 识，营造一个浓厚的内控文化氛围，保证全体员工及时了解国家法律法规和公司规章制度， 使风险意识贯穿到公司各个部门、各个岗位和各个环节。员工在其岗位职责范围内承担相 应的内控责任，并负有对岗位工作中发现的风险隐患或风险问题及时报告、反馈的义务。 4、内部控制措施 39  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 公司确立“制度上控制风险、技术上量化风险”，积极吸收或采用先进的风险控制技 术和手段，进行内部控制和风险管理。 （1）公司逐步健全法人治理结构，充分发挥独立董事和监事会的监督职能，严禁不 正当关联交易、利益输送和内部人控制现象的发生，保护投资者利益和公司合法权益。 （2）公司设置的组织结构，充分体现职责明确、相互制约的原则，各部门均有明确 的授权分工，操作相互独立。公司逐步建立决策科学、运营规范、管理高效的运行机制， 包括民主、透明的决策程序和管理议事规则，高效、严谨的业务执行系统，以及健全、有 效的内部监督和反馈系统。 （3）公司设立了顺序递进、权责统一、严密有效的内控防线： ①各岗位职责明确，有详细的岗位说明书和业务流程，各岗位人员在上岗前均应知悉 并以书面方式承诺遵守，在授权范围内承担责任； ②建立重要业务处理凭据传递和信息沟通制度，相关部门和岗位之间相互监督制 衡； （4）公司建立有效的人力资源管理制度，健全激励约束机制，确保公司人员具备与 岗位要求相适应的职业操守和专业胜任能力。 （5）公司建立科学严密的风险评估体系，对公司内外部风险进行识别、评估和分 析，及时防范和化解风险。 （6）授权控制应当贯穿于公司经营活动的始终，授权控制的主要内容包括： ①股东会、董事会、监事会和管理层充分了解和履行各自的职权，建立健全公司授权 标准和程序，确保授权制度的贯彻执行； ②公司各部门、分公司及员工在规定授权范围内行使相应的职责； ③重大业务授权采取书面形式，授权书应当明确授权内容和时效。 ④对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权应及 时修改或取消授权。 （7）建立完善的基金财务核算与基金资产估值系统和资产分离制度，基金资产与 公司自有资产、其他委托资产以及不同基金的资产之间实行独立运作，分别核算，及时、 准确和完整地反映基金财产的状况。 （8）建立科学、严格的岗位分离制度，明确划分各岗位职责，投资和交易、交易 和清算、基金会计和公司会计等重要岗位不得有人员的重叠。投资、研究、交易、IT 等重 要业务部门和岗位进行物理隔离。 （9）建立和维护信息管理系统，严格信息管理，保证客户资料等信息安全、真实 和完整。积极维护信息沟通渠道的畅通，建立清晰的报告系统，各级领导、部门及员工均 有明确的报告途径。 40  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） （10）建立和完善客户服务标准，加强基金销售管理，规范基金宣传推介，不得有 不正当销售行为和不正当竞争行为。 （11）制订切实有效的应急应变措施，建立危机处理机制和程序，对发生严重影响基金 份额持有人利益、可能引起系统性风险、严重影响社会稳定的突发事件，按照预案妥善处 理。 （12）公司建立健全内部监控制度，督察长、监察稽核部对公司内部控制制度的执行情 况进行持续的监督，保证内部控制制度落实；定期评价内部控制的有效性并适时改进。 ①对公司各项制度、业务的合法合规性核查。由监察稽核部设计各部门监察稽核点明 细，按照查核项目和查核程序进行部门自查、监察部核查，确保公司各项制度、业务符合 有关法律、行政法规、部门规章及行业监管规则。 ②对内部风险控制制度的持续监督。由监察稽核部组织相关业务部门、岗位共同识别 风险点，界定风险责任人，设计内部风险点自我评估表，对风险点进行评估和分析，并由 监察稽核部监督风险控制措施的执行，及时防范和化解风险。 ③督察长发现公司存在重大风险或者有违法违规行为，在告知总经理和其他有关高级 管理人员的同时，向董事会、中国证监会和公司所在地中国证监会派出机构报告。 5、基金管理人关于内部控制的声明 （1）本公司承诺以上关于内部控制的披露真实、准确； （2）本公司承诺根据市场变化和公司发展不断完善内部控制体系和内部控制制度。 41  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 七、基金的募集 （一）基金募集的依据 本基金由基金管理人依照《基金法》、《运作办法》、《销售办法》、《试行办法》、《通知》、 基金合同及其他有关规定募集，并经中国证券监督管理委员会 2012 年 3 月 9 日《关于核准 嘉实全球房地产证券投资基金募集的批复》（证监许可[2012]320 号）核准募集。 （二）基金类别、运作方式及存续期间 基金类别：股票型境外投资基金（QDII） 基金运作方式：契约型开放式 存续期间：不定期 （三）募集期限、募集方式及场所、募集对象、募集规模 1、募集期限：2012 年 6 月 25 日到 2012 年 7 月 20 日 2、募集方式及场所： 本基金通过基金管理人的直销中心、基金管理人网上直销和中国农业银行以及其他代销 机构进行募集。 3、募集对象： 符合法律法规规定的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者，以及法律法规或 中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资者。 4、募集规模上限： 本基金首次募集份额目标上限为 30 亿元人民币 （四）募集币种 人民币 （五）基金面值、认购费用、认购价格及计算公式 1、基金面值 本基金基金份额初始面值为人民币 1.00 元。 2、认购价格 42  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 本基金按初始面值发售，认购价格为每份基金份额人民币 1.00 元。 3、认购费率 本基金认购费率按认购金额的大小分为不同档次，如下表所示： 认购金额（含认购费） 认购费率 M＜50万元 1.2% 50万元≤M＜200万元 1.0% 200万元≤M＜500万元 0.6% M≥500万元 按笔收取，1000元/笔 本基金认购费由认购人承担，认购费不列入基金财产，主要用于基金的市场推广、销售、 登记结算等募集期间发生的各项费用。 投资者重复认购时，需按单笔认购金额对应的费率分别计算认购费用。 4、认购份额的计算： 本基金的认购金额包括认购费用和净认购金额。计算方法如下： （1）净认购金额 = 认购金额/（1＋认购费率）； （2）认购费用 = 认购金额-净认购金额； （3）认购份额 = （净认购金额＋认购利息）/ 基金份额面值。 认购费用为固定金额时，认购份额的计算方法如下： 认购费用＝固定金额 净认购金额＝认购金额－认购费用 认购份额＝（净认购金额＋认购金额募集期间利息）/基金份额初始面值 其中：认购份额的计算结果保留小数点后两位，小数点后两位以后的部分舍去，舍去部 分所代表的资产计入基金财产。多笔认购时，按上述公式进行逐笔计算。 （六）募集资金利息的处理方式 确认成功的认购款项在募集期间产生的利息将折算为基金份额归投资者所有。其中利息 的数额以基金注册机构的记录为准。 （七）募集期间的资金与费用 基金募集期间募集的资金应当存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。基 43  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 金募集期间的信息披露费、会计师费、律师费以及其他费用，不得从基金财产中列支。 44  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 八、基金合同的生效 （一）基金合同的生效 本基金基金合同于 2012 年 7 月 24 日起正式生效，自该日起本基金管理人正式开始管理 本基金。 （二）基金存续期内的基金份额持有人数量和资金额 基金合同生效后，基金份额持有人数量不满 200 人或者基金资产净值低于 5,000 万元的， 基金管理人应当及时报告中国证监会；连续 20 个工作日出现前述情形的，基金管理人应当 向中国证监会说明原因并报送解决方案。 法律法规或中国证监会另有规定时，从其规定。 45  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 九、基金份额的申购和赎回 （一）申购与赎回场所 本基金的销售机构包括基金管理人和基金管理人委托的代销机构。 基金投资者应当在销售机构办理基金销售业务的营业场所或按销售机构提供的其他方 式办理基金份额的申购与赎回。具体的销售网点将由基金管理人在招募说明书、基金份额 发售公告或其他公告中列明。基金管理人可根据情况变更或增减基金代销机构，并在基金 管理人网站公示。 若基金管理人或其委托的代销机构开通电话、移动通信或网上交易等非现场方式实现 的自助交易业务的，投资者可以通过上述方式进行申购与赎回，具体办法由基金管理人或 其委托的代销机构另行公告。 （二）申购与赎回的开放日及时间 1、申购与赎回的开始时间 本基金申购和赎回的开放日为上海证券交易所、深圳证券交易所同时正常交易的交易 日，但本基金投资的主要市场因节假日而休市的日期除外。投资者在开放日办理基金份额 的申购和赎回，办理时间为上海证券交易所、深圳证券交易所交易日的交易时间，但基金 管理人公告暂停申购、赎回时除外。 基金合同生效后，若出现新的证券交易市场、证券交易所交易时间变更或实际情况需 要，基金管理人将视情况对前述开放日及开放时间进行相应的调整，但应在实施日前依照 有关规定在指定媒介上公告。 基金管理人不得在基金合同约定之外的日期或者时间办理基金份额的申购、赎回或者 转换。投资者在基金合同约定之外的日期和时间提出申购、赎回或转换申请且基金管理人 或注册登记机构接受的，其基金份额申购、赎回、转换价格为基金管理人下一开放日办理 基金份额申购、赎回、转换时间所在开放日的价格。 2、申购、赎回开始日及业务办理时间 本基金的申购、赎回业务自 2012 年 8 月 24 日起开始办理。 （三）申购与赎回的原则 1、“未知价”原则，即基金的申购与赎回价格以受理申请当日的基金份额净值为基准 进行计算； 2、基金采用金额申购和份额赎回的方式，即申购以金额申请，赎回以份额申请； 3、基金份额持有人在赎回基金份额时，基金管理人按先进先出的原则，即对该基金份 额持有人在该销售机构托管的基金份额进行处理，份额确认日期在先的基金份额先赎回， 份额确认日期在后的基金份额后赎回，以确定所适用的赎回费率； 46  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 4、当日的申购与赎回申请可以在当日业务办理时间结束前撤销，在当日业务办理时间 结束后不得撤销； 5、基金管理人可根据基金运作的实际情况依法对上述原则进行调整。基金管理人必须 按有关规定在指定媒介上公告。 （四）申购与赎回的程序 1、申购与赎回申请的提出 基金投资者须按销售机构规定的手续，在开放日的业务办理时间内提出申购或赎回的 申请。 投资者申购本基金，须按销售机构规定的方式全额交付申购款项；投资者提交赎回申 请时，其在销售机构（网点）必须有足够的基金份额余额，否则所提交的申购、赎回申请无 效而不予成交。 2、申购与赎回申请的确认 投资者 T 日提交的申购、赎回申请，正常情况下，注册登记机构在 T＋2 日对该交易申 请的有效性进行确认。T 日提交的有效申请，投资者应在 T+3 日后（包括该日）到销售网点 柜台或以销售机构规定的其他方式查询申请的确认情况；因申请不符合基金管理人、销售 机构、注册登记机构的规定而不予确认而造成的损失，由投资者自行承担。投资者应及时 查询并妥善行使合法权利，否则，因投资者怠于行使权利而造成的损失，由投资者自行承 担。 基金销售机构受理投资者的申购、赎回申请并不代表该申请一定成功，而仅代表销售 机构确实接收到该申请。申购、赎回的确认以注册登记机构或基金管理人的确认结果为 准。 在法律法规允许的范围内，基金管理人可根据业务规则，对上述业务办理时间进行调 整并公告。 3、申购与赎回申请的款项支付 申购采用全额交款方式，若资金在规定时间内未全额到账则申购不成功。若申购不成 功或无效，申购款项将退回投资者账户。 投资者 T 日 赎回申请成功后，基金管理人将通过基金注册登记机构及其相关基金销 售机构在 T＋10 日内将赎回款项划往基金份额持有人账户，但中国证监会另有规定除外。 如基金投资所涉及的主要市场休市时，本基金所投资市场的交易清算规则有变更或国家外 汇管理相关规定有变更时，赎回款项支付的时间将相应调整。在发生巨额赎回的情形时， 款项的支付办法按照本基金合同的有关条款处理。 4、基金管理人可以根据基金运作的实际情况，在不损害基金份额持有人实质权益的情 况下调整上述程序，但应在调整前依照《信息披露办法》的有关规定在指定媒介上公告。 （五）申购与赎回的数额限制 47  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 1．申请申购基金的金额 投资者通过代销机构或嘉实基金管理有限公司网上直销首次申购单笔最低限额为人民 币 1 元，追加申购单笔最低限额为人民币 1 元；投资者通过直销中心柜台首次申购单笔最低 限额为人民币 20,000 元，追加申购单笔最低限额为人民币 1 元。但若有代销机构特别约定 首次申购单笔及追加单笔最低限额并已经发布临时公告，则以该等公告为准。 投资者将当期分配的基金收益转购基金份额或采用定期定额投资计划时，不受最低申 购金额的限制。 投资者可多次申购，对单个投资者累计持有份额不设上限限制。法律法规、中国证监 会另有规定的除外。 2．申请赎回基金的份额 投资者单笔赎回不得少于 1 份（如该帐户在该销售机构托管的基金余额不足 1 份，则必 须一次性赎回基金全部份额）；若某笔赎回将导致投资者在销售机构托管的基金余额不足 1 份时，基金管理人有权将投资者在该销售机构托管的剩余基金份额一次性全部赎回。但若 有代销机构特别约定单笔赎回最低份额并已经发布临时公告，则以该等公告为准。 3.当接受申购申请对存量基金份额持有人利益构成潜在重大不利影响时，基金管理人 应当采取设定单一投资者申购金额上限或基金单日净申购比例上限、拒绝大额申购、暂停 基金申购等措施，切实保护存量基金份额持有人的合法权益，具体规定请参见相关公告。 4.基金管理人可以根据市场情况，在法律法规允许的情况下，调整上述规定申购金额 和赎回份额的数量限制。基金管理人必须在调整前依照《信息披露办法》的有关规定在指定 媒介公告并报中国证监会备案。 （六）申购费用和赎回费用 1、本基金申购费率按照申购金额递减，即申购金额越大，所适用的申购费率越低。投 资者在一天之内如果有多笔申购，适用费率按单笔分别计算。 本基金申购费率最高不超过5%，具体如下： 申购金额（含申购费） 申购费率 M＜50 万元 1.5% 50 万元≤M＜200 万元 1.2% 200 万元≤M＜500 万元 0.8% M≥500 万元 单笔 1000 元 个人投资者通过本基金管理人直销网上交易申购本基金业务实行申购费率优惠，其申购 费率不按申购金额分档，统一优惠为申购金额的0.6％，但中国银行长城借记卡持卡人，申 购本基金的申购费率优惠按照相关公告规定的费率执行；机构投资者通过本基金管理人直销 网上交易系统申购本基金，其申购费率不按申购金额分档，统一优惠为申购金额的0.6％。 48  嘉实全球房地产证券投资基金更新招募说明书（2020 年 1 月 23 日更新） 优惠后费率如果低于0.6％，则按0.6％执行。基金招募说明书及相关公告规定的相应申购费 率低于0.6%时，按实际费率收取申购费。个人投资者于本公司网上直销系统通过汇款方式申 购本基金的，前端申购费率按照相关公告规定的优惠费率执行。 本基金的申购费用由申购人承担，主要用于本基金的市场推广、销售、注册登记等各项 费用，不列入基金资产。 注：2013 年 4 月 9 日，本基金管理人发布了《关于网上直销开通基金后端收费模式并 实施费率优惠的公告》，自 2013 年 4 月 12 日起，在本公司基金网上直销系统开通旗下部分 基金产品的后端收费模式（包括申购、定期定额投资、基金转换等业务）、并对通过本公司 基金网上直销系统交易的后端收费进行费率优惠，本基金优惠后的费率见下表： 基金网上直销 持有期限（T） 后端申购优惠费率 0

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