嘉实全球房地产证券投资基金 2016 年第 4 季度报告 2016 年 12 月 31 日 基金管理人：嘉实基金管理有限公司 基金托管人：中国农业银行股份有限公司 报告送出日期：2017 年 1 月 19 日  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 §1 重要提示 基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 基金托管人中国农业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2017 年 1 月 16 日复核了本 报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈 述或者重大遗漏。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。 基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本 基金的招募说明书。 本报告期中的财务资料未经审计。 本报告期自 2016 年 10 月 1 日起至 2016 年 12 月 31 日止。 §2 基金产品概况 基金简称 嘉实全球房地产(QDII) 基金主代码 070031 基金运作方式 契约型开放式 基金合同生效日 2012 年 7 月 24 日 报告期末基金份额总额 65,862,153.83 份 本基金主要投资于全球房地产证券，在严格控制投资 风险和保障资产流动性的基础上，力争长期、持续战 投资目标 胜业绩比较基准，为国内投资者分享全球房地产相对 稳定的现金流收益和资本增值收益。 本基金采用自上而下的资产配置与自下而上的证券 选择相结合的主动投资策略，结合境外投资顾问的全 投资策略 球房地产证券投资管理经验和各地区的团队，在严格 控制风险的同时为投资人提高分红收益和长期资本 增值。 本 基 金 的 业 绩 比 较 基 准 为 FTSE EPRA/NAREIT 业绩比较基准 Developed REITs Total Return Index（经汇率调整 后的） 本基金为股票型基金，主要投资于以 REITs 为代表的 风险收益特征 全球房地产证券，为证券投资基金中较高风险、较高 预期收益的基金品种。 基金管理人 嘉实基金管理有限公司 基金托管人 中国农业银行股份有限公司 英文名称：JPMorgan Chase Bank, National 境外资产托管人 Association 第 2 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 中文名称：摩根大通银行 §3 主要财务指标和基金净值表现 3.1 主要财务指标 单位：人民币元 报告期（ 2016 年 10 月 1 日 － 2016 年 12 月 31 主要财务指标 日 ） 1.本期已实现收益 -323,211.92 2.本期利润 -1,090,730.09 3.加权平均基金份额本期利润 -0.0158 4.期末基金资产净值 72,891,657.47 5.期末基金份额净值 1.107 注：（1）本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益） 扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益；（2）所述基金 业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要低于所列数字。 3.2 基金净值表现 3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较 净值增 净值增长率 业绩比较基准 业绩比较基准收 阶段 ①－③ ②－④ 长率① 标准差② 收益率③ 益率标准差④ 过去三 -0.89% 0.96% -1.28% 1.04% 0.39% -0.08% 个月 第 3 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率 变动的比较 图：嘉实全球房地产(QDII)基金份额累计净值增长率与同期业绩比较基准收益率的 历史走势对比图 （2012 年 7 月 24 日至 2016 年 12 月 31 日） 注：按基金合同和招募说明书的约定，本基金自基金合同生效日起 6 个月内为建仓期，建仓期结 束时本基金的各项投资比例符合基金合同（十四（三）投资范围和（八）投资禁止行为与限制 2、 基金投资组合比例限制）的有关约定。 第 4 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 §4 管理人报告 4.1 基金经理（或基金经理小组）简介 任本基金的基金经理期限 证券从业年 姓名 职务 说明 任职日期 离任日期 限 曾任摩根大通高级会计师、 索罗斯基金管理公司会计 师、美国国际集团(AIG)子公 司南山人寿保险股份有限公 本基金基 2012 年 7 月 蔡德森 - 16 年 司资深投资经理。2008 年 12 金经理 24 日 月加入嘉实基金管理有限公 司。哥伦比亚大学房地产开 发学硕士，CFA，具有基金从 业资格，中国香港国籍。 注：（1）任职日期是指本基金基金合同生效之日；（2）证券从业的含义遵从行业协会《证券业从 业人员资格管理办法》的相关规定。 4.2 报告期内本基金运作遵规守信情况说明 报告期内，本基金管理人严格遵循了《证券法》、《证券投资基金法》及其各项配套法规、 《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》和其他相关法律法规的规定，本着诚实信用、勤勉尽 责的原则管理和运用基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本 基金运作管理符合有关法律法规和基金合同的规定和约定，无损害基金份额持有人利益的行为。 4.3 公平交易专项说明 4.3.1 公平交易制度的执行情况 报告期内，基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和 公司内部公平交易制度，各投资组合按投资管理制度和流程独立决策，并在获得投资信息、投资 建议和实施投资决策方面享有公平的机会；通过完善交易范围内各类交易的公平交易执行细则、 严格的流程控制、持续的技术改进，确保公平交易原则的实现；通过 IT 系统和人工监控等方式进 行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。 4.3.2 异常交易行为的专项说明 报告期内，公司旗下所有投资组合参与交易所公开竞价交易中，同日反向交易成交较少的单 边交易量超过该证券当日成交量的 5%的，合计 4 次，为旗下组合被动跟踪标的指数需要，与其他 第 5 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 组合发生反向交易，不存在利益输送行为。 4.4 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明 2016 年四季度全球经济复苏延续,各地区经济增长步调不一。市场主要关注美联储政策变化、 美国总统大选、意大利公投、中国经济、英国公投脱离欧盟的影响和石油输出国组织（OPEC）达 成减产协议等事件。 货币政策偏向宽松，但仍存在分化，市场担心宽松货币政策边际效用下降，政策重心有可能 转向财政政策。美联储在 12 月议息会议加息 25 个基点，称通胀预期显著提升，劳动力市场改善， 预计 2017 年加息 3 次，比 9 月会议时预计的 2 次要快。美联储主席耶伦表示，经济正向着美联储 的通胀/就业双重目标迈进，加息是对经济投的信心票。欧洲央行维持 3 大利率不变，将继续每月 购买 800 亿欧元资产一直到 2017 年 3 月。同时，欧洲央行宣布延长量化宽松，从明年 4 月到 12 月每月购买 600 亿欧元资产。德拉吉称如必要或扩大规模及延长期限。英国央行按兵不动，维持 关键利率 0.25%不变，同时维持资产购买规模 4350 亿英镑不变，下调未来降息可能，大幅上调通 胀与 GDP 预期。英国央行行长卡尼表示，英国央行对通胀高于目标的容忍程度是有限的，但容忍 界限的具体数值则要视具体环境而定。英国政府预计 2016 至 2017 年度预算赤字扩大逾 100 亿英 镑，未来 5 年公共借贷增加逾 1220 亿英镑，并放弃 2019/2020 年达到预算盈余的目标，并要建立 230 亿英镑投资基金。这些措施意味着英国财政扩张。日本央行维持负利率、QE 规模及国债收益 率曲线控制目标不变，下调 2016、2017、2018 年通胀预期，推迟 2%通胀目标实现时间至 2018 财 年，符合市场预期。日本央行首次以固定利率购买无限量国债，遏制债券收益率攀升。澳洲联储 维持现金利率目标 1.5%不变，预计未来一段时间内通胀将维持在相当低的水平。在特朗普当选后 新西兰联储降息 25 个基点至 1.75%以应对美国政治局势变化的担忧；而墨西哥央行则加息 50 个 基点至 5.75%以抵消通胀压力及预期。香港金管局跟随美联储加息，基准利率从 0.75%上调至 1%， 以维持港元联系汇率制度。新加坡央行宣布不会放松货币政策。 发达经济体中美国经济复苏态势相对较快。美国三季度 GDP 终值 3.5%，创 2014 年三季度以 来最高。美国 11 月非农新增就业 17.8 万人，略不及预期的 18 万；11 月失业率 4.6%，创 2007 年 8 月以来最低。美国 11 月 CPI 同比增 1.7%，创两年新高。美国 12 月消费者信心指数终值 98.2， 创近 13 年来新高。欧元区经济发展依旧不均衡，欧元区 11 月 CPI 初值同比增 0.6%，创两年新高。 欧元区失业率 7 年来首次跌破 10%。欧元区 12 月制造业采购经理指数（PMI）初值 54.9，创 2011 年 4 月以来最高水平。英国经济表现不俗，英国三季度 GDP 增速达 0.6%，快于此前预计的 0.5% 的增速。公投脱欧的结果以及随之而来的不确定性的发酵并未对英国经济产生重大打击。英国 11 月 CPI 同比增长 1.2%，创两年新高。日本 11 月 CPI 连续第九个月较上年同期下滑，家庭支出减 第 6 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 少，表明经济仍欠缺足够动能来刺激通胀率迈向日本央行 2%的目标。中国经济稳中向好，11 月官 方制造业 PMI 51.7 追平 4 年来高点，非制造业 PMI 54.7 创逾两年新高。制造业和非制造业共同 回暖，生产和市场需求进一步回升。中国 11 月 CPI、PPI 双双回升。 2016 年四季度全球主要发达国家股市先跌后升。美国 10 年期国债收益率在四季度呈上升趋 势，季度末收益率为 2.4443%，相比三季度末上升 85 个基点。人民币汇率方面，受美联储加息影 响，美元持续走强，在岸人民币兑美元报 6.9450；离岸人民币兑美元报 6.9761。REITs 四季度下 行，主要源于四个原因：第一，美联储加息概率升高，其他央行亦未有更多的宽松货币政策，市 场担心全球低利率环境是否可持续，全球债券收益率上升，对于 REITs 估值产生了挤压。第二， REITs 的三季报表现稳健，大部分附合或超预期，租金也继续录得同比增长，但市场看法悲观， 担心房地产市场正走近周期末。第三，REITs 的年内涨幅领先于其他版块，因此在市场情绪转向 焦虑和负面的过程中，该版块出现了一些过度反应，整体表现弱于其他股票版块。第四，特朗普 赢得大选，导致市场预期特朗普可能会推出刺激计划，催生经济复苏，全球股市因此上涨。但对 于债市而言，通胀预期大增，债券被抛售，REITs 也受压。 考虑到货币政策仍然维持遍宽松，房地产市场基本面继续改善，但是 REITs 的价格在年内已 录得一定涨幅、英国退欧和美国加息预期上升等因素有可能对 REITs 价格带来下压风险，本基金 对投资策略作出以下调整：一是在四季度维持房地产证券仓位在 90%以上；二是在地区资产配置 方面高配经济复苏态势较突出，基本面相对吸引的地区如美国，平配受惠于宽松货币政策但在货 币走势或内部政治分歧仍存不确定性的地区如欧洲和日本，低配基本面相对较弱的地区如新加坡 和香港；三是在业态资产配置方面高配出租型公寓、酒店和写字楼等价格相对吸引或更能受惠于 经济增长的 REITs，低配医疗保健和长期租约等盈利增长性有可能在近期有所放慢的 REITs；四是 在证券选择上主要配置拥有优质资产、流动性良好、现金流较确定的蓝筹 REITs。 截至本报告期末本基金份额净值为 1.107 元；本报告期基金份额净值增长率为-0.89%，业绩 比较基准收益率为-1.28%。 4.5 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明 无。 第 7 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 §5 投资组合报告 5.1 报告期末基金资产组合情况 序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（%） 1 权益投资 67,880,143.81 91.88 其中：普通股 3,429,971.67 4.64 优先股 - - 存托凭证 - - 房地产信托凭证 64,450,172.14 87.24 2 基金投资 1,729,444.40 2.34 3 固定收益投资 - - 其中：债券 - - 资产支持证券 - - 4 金融衍生品投资 - - 其中：远期 - - 期货 - - 期权 - - 权证 - - 5 买入返售金融资产 - - 其中：买断式回购的买入 - - 返售金融资产 6 货币市场工具 - - 银行存款和结算备付金 7 3,898,592.73 5.28 合计 8 其他资产 372,043.46 0.50 9 合计 73,880,224.40 100.00 5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布 国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％） 爱尔兰 119,047.43 0.16 澳大利亚 5,265,915.67 7.22 德国 870,845.98 1.19 法国 321,317.62 0.44 荷兰 600,242.66 0.82 加拿大 3,861.33 0.01 美国 50,681,815.16 69.53 日本 4,885,597.94 6.70 瑞典 345,495.33 0.47 西班牙 1,114,136.40 1.53 新加坡 1,347,686.25 1.85 英国 2,324,182.04 3.19 第 8 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 合计 67,880,143.81 93.12 5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合 行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％） 多元化类 9,368,362.22 12.85 医疗保健类 4,170,066.71 5.72 酒店及度假村类 2,252,561.83 3.09 工业类 5,056,724.14 6.94 写字楼类 11,548,975.82 15.84 运营类 319,715.18 0.44 住宅类 9,450,012.68 12.96 零售类 14,661,128.12 20.11 特殊类 7,622,625.44 10.46 房地产股票 3,429,971.67 4.71 合计 67,880,143.81 93.12 注：本基金持有的权益投资采用全球行业分类标准（GICS）进行行业分类。 5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资 明细 占基金 公司名 所属国 序 公司名称 证券 所在证 数量 公允价值（人 资产净 称(中 家(地 号 (英文) 代码 券市场 （股） 民币元） 值比例 文) 区) （％） SIMON 纽约证 1 PROPERTY - SPG UN 券交易 美国 3,101 3,821,972.55 5.24 GROUP INC 所 纽约证 EXTRA SPACE 2 - EXR UN 券交易 美国 2,969 1,590,831.41 2.18 STORAGE INC 所 HILTON 纽约证 3 WORLDWIDE - HLT UN 券交易 美国 8,100 1,528,359.84 2.10 HOLDINGS IN 所 Mid-America 纽约证 4 Apartment - MAA UN 券交易 美国 2,239 1,520,887.86 2.09 Communit 所 纽约证 5 VENTAS INC - VTR UN 券交易 美国 3,433 1,488,896.36 2.04 所 BOSTON 纽约证 6 PROPERTIES - BXP UN 券交易 美国 1,700 1,483,310.96 2.03 INC 所 7 EQUITY - EQR UN 纽约证 美国 2,900 1,294,749.43 1.78 第 9 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 RESIDENTIAL 券交易 所 纽约证 KILROY 8 - KRC UN 券交易 美国 2,533 1,286,579.45 1.77 REALTY CORP 所 纽约证 CUBE 9 CUBESMART - 券交易 美国 6,700 1,244,213.38 1.71 UN 所 澳大利 MIRVAC 澳大利 10 - MGR AT 亚证券 113,890 1,218,359.51 1.67 GROUP 亚 交易所 5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合 报告期末，本基金未持有债券。 5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 报告期末，本基金未持有债券。 5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明 细 报告期末，本基金未持有资产支持证券。 5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细 报告期末，本基金未持有金融衍生品。 5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 公允价值（人 占基金资产 序号 基金名称 基金类型 运作方式 管理人 民币元） 净值比例(%) ISHARES UK 交易式开放 BlackRock I 1 ETF 基金 1,041,805.84 1.43 PROPERTY 式 nc ISHARES 交易式开放 BlackRock I 2 FTSE/EPRA ETF 基金 687,638.56 0.94 式 nc EUR PRP 注：报告期末，本基金仅持有上述 2 只基金。 5.10 投资组合报告附注 5.10.1 报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体未被监管部门立案调查，在本报告编制日前一 年内本基金投资的前十名证券的发行主体未受到公开谴责、处罚。 第 10 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 5.10.2 本基金投资的前十名股票中，没有超出基金合同规定的备选股票库之外的股票。 5.10.3 其他资产构成 序号 名称 金额（人民币元） 1 存出保证金 - 2 应收证券清算款 - 3 应收股利 371,913.51 4 应收利息 129.95 5 应收申购款 - 6 其他应收款 - 7 待摊费用 - 8 其他 - 9 合计 372,043.46 5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细 报告期末，本基金未持有处于转股期的可转换债券。 5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明 报告期末，本基金前十名股票中不存在流通受限情况。 §6 开放式基金份额变动 单位：份 报告期期初基金份额总额 73,192,242.02 报告期期间基金总申购份额 14,218,720.69 减:报告期期间基金总赎回份额 21,548,808.88 报告期期间基金拆分变动份额 - 报告期期末基金份额总额 65,862,153.83 注：报告期期间基金总申购份额含红利再投份额。 §7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细 报告期内，基金管理人未运用固有资金申购、赎回或者买卖本基金的基金份额。 第 11 页 共 12 页  嘉实全球房地产(QDII)2016 年第 4 季度报告 §8 备查文件目录 8.1 备查文件目录 （1）中国证监会核准嘉实全球房地产证券投资基金募集的文件； （2）《嘉实全球房地产证券投资基金基金合同》； （3）《嘉实全球房地产证券投资基金托管协议》； （4）《嘉实全球房地产证券投资基金招募说明书》； （5）基金管理人业务资格批件、营业执照； （6）报告期内嘉实全球房地产证券投资基金公告的各项原稿。 8.2 存放地点 北京市建国门北大街 8 号华润大厦 8 层嘉实基金管理有限公司 8.3 查阅方式 （1）书面查询：查阅时间为每工作日 8:30-11:30,13:00-17:30。投资者可免费查阅，也可 按工本费购买复印件。 （2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn 投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话 400-600-8800，或发电子邮件，E-mail:service@jsfund.cn。 嘉实基金管理有限公司 2017 年 1 月 19 日 第 12 页 共 12 页